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宅地建物取引士

梶田宗孝

不動産を売却することって一生の内に何度もありませんよね？後でしまった...と後悔したくないものです。相談できる不動産会社の探し方や決め方、所有する不動産をより良い条件で売るには...などわからないことだらけだと思います。住宅の売買仲介の実務５年、不動産広告担当１年、土地の一時活用としてのコインパーキング運営管理１３年の経験を活かし、売主さま目線で不動産会社探しや売却のイロハをお伝えできればと思います。（宅地建物取引士・愛知県知事登録第026054号　梶田宗孝）

「不動産売却」の「必要書類」18種類をココで全部解説します！

「不動産売却」で「売主」に「必要な書類」18選
必要書類	全売主に必要	必要になる時期
1.登記済権利証または 登記識別情報		査定時／引渡時
2.本人身元確認書類		査定時／売買契約時／引渡時
3.実印（本人）		売買契約時／引渡時
4.印鑑登録証明書		引渡時
5.売買契約書		売買契約時／確定申告時
6.固定資産評価証明書 固定資産税納税通知書		査定時／引渡時
7.金融機関の通帳と印鑑		引渡時
8.建築確認済証 検査済証 設計図 工事記録書		査定時／引渡時
9.測量図 境界確認書		査定時／売買契約時など
10.購入時のパンフレット （マンション）		査定時／引渡時
11.管理規約 使用細則 管理費・修繕積立金関係書類		査定時／引渡時
12.「購入時の」重要事項説明書 「購入時の」売買契約書		査定時
13.耐震診断書 アスベスト使用報告書		査定時／売買契約時／引渡時
14.住民票		引渡時
15.戸籍の付票		引渡時
16.建物設備の仕様書		査定時／引渡時
17.ローン残高証明書		引渡時
18.その他 （町内会や自治会関係の書類）		引渡時

「不動産売却」で「必要な書類」は18種類あります。

大きくわけると「全売主に必要な書類（上の表の　〇　）」と「該当する売主に必要な書類（任意を含む）」の2種類です。持っていないと「不動産売却」できないくらい大切な書類もあります！ひとつひとつ解説しますね。

1.【売主全員！】「登記済権利証」または「登記識別情報」は「不動産売却を依頼する（査定）時」と「引渡」の時に必要！＜最重要書類＞

「不動産売却」で絶対外せない書類の筆頭が、「登記済権利証」または「登記済識別情報」です。

この不動産は「私が所有者！登記済ですよ。」と第三者に証明できる書類です。「法務局」が交付します。失くしても再発行されません…。

えぇ？！見当らん！失くしたかも…っていう方は、まず先にこちらを読んでおいてくださいね。

以前は紙媒体の「登記済権利証（権利証）」でした。平成17年（2005年）の不動産登記法改正で登記が電子申請できるようになり、それ以降に不動産を取得した方は「登記済識別情報」が交付されるようになったんです。

2.【売主全員！】「身分証明書（本人確認書）」は「売却依頼をする査定時」や「売買契約時」「引渡時」に必要！

「本人確認」は、基本的に「運転免許証」のほか「パスポート」「マイナンバーカード」のような「顔写真付きの公的な本人身元確認書」を活用します。これらが用意できない場合は「年金手帳」や「国民健康保険被保険者証」など複数用意しておくといいです。

「身分証明書（本人確認書）」は「売主本人を確認する」ために必要で、「売却依頼をする査定時」「売買契約時」「引渡時」のように不動産売却の様々なシーンで必要になります。

不動産の所有者が「共有名義」で複数いる場合は「全員の本人証明」が必要です。

3.【売主全員！】「実印（本人）」は「売買契約時」と「引渡時」に必要！

「実印」も「不動産売却」では欠かせません。「所有権」を移動したり「抵当権」を抹消する「登記関係」の手続きに必要です。

抵当権を抹消する前に金融機関から借り入れた「住宅ローン」などの残債を「完済」しなければならない方は、「銀行印」も忘れずに準備しておきましょう！

4.【売主全員！】「印鑑登録証明書（本人）」は「発行日から3か月以内」のものを「引渡時」に使う！

「実印」とともにセットで必要なのが「印鑑登録証明書」です。登記名義人である「不動産の所有者本人」のものを忘れずに準備しておきます。

「印鑑登録証明書」は発行から3か月以内のものでないとダメです。「引渡（所有権移転、残代金受け渡し）」時に持参してないと不動産売却が進みません！

5.【売主全員！】「売買契約書」は仲介した不動産会社が「売買契約時」に交付し「確定申告時」にも使う！

「不動産売買契約書」は「不動産を売却する売主」が準備するものではなく、仲介した「不動産会社」が作成します。あえて「不動産売却」に必要な書類として入れたワケは、所有権移転した翌年に「確定申告」する際、必要になるからです。

実際の売主買主間の取引は問題が発生しなければ「引渡」で完了します。

しかし、「査定」を経て、仲介を不動産会社に依頼する「媒介契約」から「売買契約」「引渡」、その後の「確定申告」までを「不動産売却」として捉えておいた方が、うっかり忘れてた…っていうミス回避にも繋がるハズです！

6.【売主全員！】「固定資産評価証明書」「固定資産税納税通知書」は「査定時」「引渡時」に必要！

「固定資産評価証明書」「固定資産税納税通知書」は固定資産税や都市計画税の税額確認や、所有権移転登記の際の「登録免許税」算出に必要です。

不動産売却では「引渡時」に、「固定資産税・都市計画税」（公租公課）の精算を売主買主間で行います。毎年1月1日の不動産所有者に課税されるので「引渡日」を境として「前日までを売主負担」、「当日以降を買主負担」で日割り精算します。

7.「金融機関の通帳」と「金融機関用の印鑑」は「引渡時」に必要！

「金融機関の通帳」と「金融機関用の印鑑」は「引渡時」に買主から受け取る売買金額の「残金」を入金する際に必要です。

不動産売却の「引渡」は基本的に、「平日」の「金融機関営業時間内」で行います。残金を払う「買主」の指定する金融機関で行います。仲介する不動産会社によっては「残金受け渡し用」にその金融機関で通帳を作ってくださいと言われる場合もあります。

「引渡時」の金融機関の通帳に関しては、「不動産会社の指示」をよく確認しておきましょう。スムーズに「引渡」が行えるよう「引渡の前日」までに「持参する物」を含めて何回もチェックするくらいでちょうどいいと思います！

8.「建築確認済証」「検査済証」「設計図」「工事記録書」はあれば「査定時」「引渡時」に必要！

「建築確認済証」「検査済証」「設計図」「工事記録書」も戸建購入時に受領していれば、「引渡時」に買主へ手渡すといいです。「査定時」にこれらの書類があるとプラスポイントになり、その後の「売却活動」もしやすくなります。

判断材料が多いと買主は物件を直に確認する時、購入意欲もさらに高まります。

9.「測量図」「境界確認書」はあれば「査定時」「売買契約時」に必要！

「測量図」「境界確認書」も不動産売却において絶対必要な書類ではないです。あれば戸建や土地を購入する側にとって「安心感」へと繋がります。

「査定」の時や「売買契約」時までにこれらの書類が揃っていれば積極的に使ってもらいましょう！

「査定」の時に「測量図」「境界確認書」が無くても売却活動中に作成することもできます。不動産会社に相談してみてください。

10.「購入時のパンフレット」はあれば「査定時」「引渡時」に必要！

「購入時のパンフレット」は手元にあれば「査定時」「引渡時」に活用できる書類です。「査定」する時にマンションの基本的な内容がわかると「売却不動産の強み」が的確につかめ「売却活動」もしやすいです。

分譲当時の資料は「パンフレット」とともに全て「引渡時」に買主へ譲り渡すようにすれば、将来買主が売るときにも役立ちます。

11.「管理規約」「使用細則」「管理費・修繕積立金関係書類」はマンションの「査定時」「引渡時」に有利な必要書類！

「管理規約」「使用細則」「管理費・修繕積立金関係書類」はマンションの管理状況を知るうえで必要です。

マンションを購入する側にとって、「管理状況を知ること」は最も大切なポイント。立地条件や住環境も然ることながら、「管理状況」が良くないと日々の暮らしにも影響が出てきます。

「修繕積立金」がどれくらい蓄積されているか、「修繕計画の有無」、「大規模修繕時の一戸当たりの追加支出金の有無」などは、「マンション売却」では大きなセールスポイントになってきます。

不動産売却に直接必要な書類ではないけど、売却意思を固めたら整理しておきたい書類のひとつです。

12.「（購入時の）重要事項説明書」「（購入時の）売買契約書」はあれば「査定時」に活用できる！

「（購入時の）重要事項説明書」「（購入時の）売買契約書」も必須書類ではないけど、査定する不動産会社にとってありがたい資料ですね！査定金額に関わる場合もあります。

長年住んでいる売主が忘れてしまったことでも、新たに購入する方に「伝えておくといいポイント」が発見できることもあります。「不動産売却」で買主に渡す必要はないけど、「仲介する不動産会社」には目を通しておいてもらいましょう。

13.「耐震診断書」「アスベスト使用報告書」はあれば「査定時」「売買契約時」「引渡時」に有利になる必要書類！

「耐震診断書」「アスベスト使用報告書」は手元にあれば「不動産売却」の売主にとって非常に有利に働く書類です。

「不動産売却」では、「耐震診断」「アスベスト調査」など「ホームインスペクション（中古住宅の状況調査）」をしておくことで売却不動産に対する「買主の不安」を一掃でき「よりよい条件」で「売却できる」可能性が高まります。

ホームインスペクション費用は5万円以上かかる場合もありますが、「任意」とはいえ無視できない書類が手に入ります！

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14.「住民票」は該当する売主のみ必要！「発行日から3か月以内」のものを「引渡時」に使う

「不動産売却」で必要になる「住民票」は、登記してある「売却不動産の住所」から「現在の住所へ一回転居」してる場合に必要になります。

一度も転居してなければ（登記した住所に今も住んでいるなら）「住民票」は必要ないです。

15.「戸籍の付票」は該当する売主のみ必要！「発行日から3か月以内」のものを「引渡時」に使う

「不動産売却」で必要になる「戸籍の付票」は、登記してある「売却不動産の住所」から「現在の住所へ複数回転居」してる場合に必要になります。「本籍地」の市区町村役場で取得します。

一度も転居してなければ（登記した住所に今も住んでいるなら）「戸籍の付票」は必要ないです。

16.「建物設備の仕様書」はあれば「査定時」「引渡時」に必要！

「建物設備の仕様書」が手元にあれば「査定時」と「引渡時」に参考資料として使えます。

建売の戸建やマンションを新築で購入したなら、おそらく分譲会社から手渡されているはずです。設置されてる設備の使い方や注意点などが記載されてます。

「建物設備の仕様書」は「中古不動産の売買契約」に必須の書類ではないけど、あれば「引渡時」に買主の方に差し上げるといいですよ。「引渡時」には自分が買主だったら嬉しいなぁ…って思う書類も手渡すと喜ばれます。

17.「ローン残高証明書」は返済中のローンを完済し抵当権抹消する売主のみ「引渡時」に必要！

「ローン残高証明書」は不動産売却する売主がローンを返済中で「引渡時」に完済する場合に必要です。

「引渡時」に必ず必要な書類ではないけど、手元にあると何か聞かれた時にスムーズに回答できます。「引渡日に完済する金額」は金融機関から不動産会社を通して予め教えてもらえます。

18.「その他（町内会や自治会関係の書類）」があれば「引渡時」に買主に渡しておくと気持ちよく「不動産売却」ができる！

売却する不動産の「町内会や自治会関係の書類」があれば、最新のものや現状がわかるものだけでも買主に渡しておくといいです。

自分が買主の立場だとすると、購入物件の近所でもない限り最初は近隣のことなんてわからないです。

新しい所有者さん

マジかね、最初から知っとったらなぁ…。

気持ちよく「不動産売却」を済ませるためにも「町内会や自治会関係の書類」があれば渡しておきましょう。「不動産売却」が決まったら町内の自治会に話をしておくと、「新しい所有者に伝えてほしいこと等」をいろいろ教えてもらえます。

以上が、「不動産売却に必要な18種類の書類」です。

この中でも「売主にとって絶対必要な書類」。コレを紛失してしまったら「不動産売却」に支障が出て大変困ったことになります。

失くしたと気づいて自分で取り直すことができる書類もあるけど、「自分ではどうにもならない書類もある」んです…。

「必要書類」を紛失した場合の「対処法」も合わせて解説しておきましょう。

【紛失？】この「不動産売却の必要書類」が一つでもないと「引渡」ってできないんですか…？

紛失すると困る！不動産売却のこの必要書類
書類	売主全員	紛失した場合の対処法
1.「登記済権利証」または 「登記識別情報」		司法書士に依頼し「本人確認情報」を作成してもらう
2.「本人身元確認書類」		紛失してないものを使う
3.「実印（本人）」		作り直し
4.「印鑑登録証明書」		実印があれば再度「印鑑登録証明書」を取得 実印紛失なら「実印を作り直して再度印鑑登録」
5.「売買契約書」		不動産会社に相談（コピーが一定期間保管されているが「保管義務」が課せられているのは「取引台帳」のみ）
6.「固定資産評価証明書」 「固定資産税納税通知書」		市町村役場等で取得し直す
7.「金融機関の通帳」「金融機関の印鑑」		作り直し
14.「住民票」		市町村役場等で取得し直す
15.「戸籍の付票」		「本籍地」の市町村役場等で取得し直す

表の「１～７」「14と15」は１つでも欠けると「不動産売却」ができなくなります！

紛失した場合、「自分ではどうにもならない書類」があります。
無くさないように気をつけてください。
でも、失くしてしまったら…。

結論から言うと、「登記済権利証」または「登記識別情報」の紛失は「司法書士」しか解決できません！「それ以外の紛失」は自分で解決できます。イザという時に慌てないよう覚えておきましょう！

「登記済権利証」または「登記識別情報」は「再発行不可！」紛失したら仲介した不動産会社を通じて「司法書士」に「本人確認情報」を作成してもらい登記手続きする！

「登記済権利証」または「登記識別情報」は紛失すると「再発行」はいかなる場合でもできない「書類」です。

これがないと「所有権移転」など登記関係も全くできなくなってしまいます。「不動産売却」において「最重要書類」です。

紛失した場合は「司法書士」の「職権」で登記手続きするのが「不動産売却」に関してはベストです。まずは「仲介した不動産会社」に相談して「司法書士」と面談。その後「職権」で「本人確認情報」を作成し登記手続きしてもらいます。

面談から提出まで数週間かかる場合もあります。司法書士への手数料も10万円以上かかります。

【自力で大丈夫！】登記済権利証または登記識別情報「以外の書類」は紛失しても「再取得できる！」

「不動産売却」の必要書類で「登記済権利証または登記識別情報」以外は紛失しても自力で再取得可能です。

「印鑑登録証明書」、「住民票」、「戸籍の付票」などは紛失しても大丈夫！とはいえ、「引渡当日」失くしたことに気づいた…なんてことになったら動きがとれないことにもなります。

「不動産売却に必要な書類」はどれも「最重要書類！」という意識を持つこと。
「引渡」「確定申告」が終わるまではどんなことをしても失くさないようにしてくださいね！

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不動産売却の必要書類全18種類～まとめ～

「不動産売却」で欠かせない「必要書類」は全部で18種類。「売主全員に必要な書類」と「任意のもの」、「該当する売主のみに必要なもの」に大別できます。

「必要書類」には「印鑑登録証明書」のような「発行日から3か月以内」のものしか使えないものがあります。「登記済権利証」または「登記識別情報」のように紛失すると再発行できず「不動産売却」すらできなくなる書類も…。

「登記済権利証」または「登記識別情報」の紛失に気づいたら「仲介する不動産会社」を通して早めに「司法書士」に相談しましょう。司法書士の職権で「不動産売却できる」環境に整えます。費用は10万円以上かかるので紛失には気をつけたいもの。

失くしても自力で再取得できる書類が多いけど、気持ちの引き締めが重要。「不動産売却」の「必要書類」は全部失くさない！という意識を持つことが大切ですね。