不動産売却の注意点と関連するありえるトラブルを解説しています。

不動産売却の際に気をつけたい9項目の注意点とありえるトラブル!

不動産売却は注意すべき点が多いです。注意を怠るとこんなはずじゃなかった…と
後悔することにもなります。

査定準備から売却依頼、売買契約、引渡を経て確定申告、納税するまで。
不動産売却が完了するまでには、「9項目のシーン毎」に注意すべき点があります。
注意点を意識して売却活動を進めて行けばおのずと良い条件で売れることにもつながります!

  • 不動産売却で損をしたくない!
  • できるだけいい条件で不動産を売りたい!
  • トラブルなく不動産売却をすませたい!

こちらでは「不動産売却におけるさまざまな注意点」をどこよりもわかりやすく解説しています。

不動産売却の相場」や「不動産売却にかかる諸費用」などとともに知っておくと
安心して売却準備にとりかかれます!

この記事を書いた人
宅地建物取引士
梶田宗孝
不動産を売却することって一生の内に何度もありませんよね?後でしまった...と後悔したくないものです。相談できる不動産会社の探し方や決め方、所有する不動産をより良い条件で売るには...などわからないことだらけだと思います。住宅の売買仲介の実務5年、不動産広告担当1年、土地の一時活用としてのコインパーキング運営管理13年の経験を活かし、売主さま目線で不動産会社探しや売却のイロハをお伝えできればと思います。(宅地建物取引士・愛知県知事登録第026054号 梶田宗孝)

不動産売却の際に気をつけたい9項目の注意点!

不動産売却の際に気をつけたい9項目
項目 注意点の数
1.査定依頼する前
2.査定依頼する時
3.媒介契約を結ぶ時
4.購入見込客の内覧(案内)時
5.値交渉(価格交渉)をされた時
6.売買契約を結ぶとき
7.引渡までの間
8.確定申告する時
9.納税する時

不動産売却の注意点を軽く考えると、結果的にトラブルに見舞われた…、スムーズに売却できなかった…、思うような条件で売却できなかった…、など「売却損」に繋がる可能性も高まります。

「不動産売却」は売買契約締結だけじゃなく様々な過程を経て引渡します。不動産売却の「9つの過程で」注意すべき点があるので、流れに沿ってひとつひとつ解説しますね!

媒介契約(売却活動を不動産会社に依頼する契約)締結後は全て任せて、安心して進めて行きましょう。

不動産売却の流れ(査定準備から納税まで)

1.「査定依頼する前」の注意点5つ!

査定依頼する前の注意点5つと整理しておきたいポイント
1.売却する意思 ・売却理由をハッキリさせておく
・(共有者がいる場合)共有者も売却意思があること
2.書類の確認 全ての不動産 登記済権利証または登記識別情報があること
土地 測量図、境界確認書があるか
戸建 設計図、検査済証、建築確認書、耐震診断書等があるか
マンション 管理規約、購入時のパンフレットなどがあるか
3.売却不動産の現状 ・地目と現況があっているか
・未登記部分はないか
・どんな抵当権が設定されているか
・境界杭の有無、境界が隣地に越境していないか
・シロアリ、雨漏り、結露などのダメージや隣人トラブルがあるか(瑕疵担保責任)
4.住替え 売る方が先か、買う方が先か
5.売却益の把握 ・ローン残高を把握しておく
不動産売却の相場を自分でも掴んでおく

まず、査定してもらう前に「売却する不動産」の状況や権利関係について整理しておくといいです。

査定する不動産会社は、上記表にあるような項目を確認します。予め整理しておくことでわからないこともその場で聞けるし、より良い売却方法やアドバイスを受けることにもつながります!

不動産売却の紛争で、比較的多いのが「隠れた瑕疵が発覚すること」。

話が違う!、知らなかった…、こんなんじゃ買わなかったよ…!

不動産売却の注意点を押さえてトラブル回避する

買主側からのクレームの大半が「隠れた瑕疵」による不満や怒りです。売却する不動産を査定してもらう前に、「PRすべき良い点」とともに「悪い点」もしっかり伝えておきましょう。

あと、比較的目についたのが、売主が複数いる「共有名義」の場合の意見の食い違い。売却活動中に共有者同士の意見が合わなくなり売るのを見合わせた方もいましたね。売主でない親族から横ヤリが入り、結果売却できなかったケースもありました。

共有登記で売主が複数いる場合の意思統一は大切です。不動産売買に関して権利を有してない親族からの過度な介入はしないでもらった方がいいです。

2.「査定依頼」をする時の注意点5つ!

査定依頼の注意点6つと覚えておきたいポイント
1.査定金額 成約金額ではなく、成約できる「可能性が高い」金額と考えること。
(買主から値引き交渉が入り成約となる場合が多い)
2.査定を依頼する不動産会社 複数社に査定依頼し比較する
3.査定してもらう時 戸建、マンションなら室内を精鋭整頓しきれいにしておく
4.不動産会社の対応 売主の立場に立って話を聞き相談に乗ってくれるか
5.査定結果の報告に対して ・査定金額に根拠があるか
・自分の希望を踏まえて良い点悪い点を含めて提案してくれているか
・不動産売却の方法や方針をしっかり伝えてくれる

査定依頼で一番大切なことは「複数の不動産会社」に依頼することです!

不動産会社は居住用に強い会社、投資向きに物件に精通している会社、土地仲介の成約実績が豊富な会社など、会社ごとに得意分野があります。どの会社がどんな不動産取引に精通しているかなんてわからないですよね?

普段不動産会社になじみがあればいいけど、不動産売却の経験が豊富にある方って世の中そんなに多くいません。

不動産会社に依頼した経験が全くなくても大丈夫です!

不動産会社一軒一軒当たるよりも
一度に複数の不動産会社に査定依頼し最適な提案を選ぶ方法だってあります。

査定は金額だけじゃなく査定金額の根拠と依頼した後の売却活動が大切。こちらの希望を踏まえたうえでどのように売却活動するかも提案してくれる会社がオススメです。実際に会ってみてこちらの話をじっくり聞き、自分の不動産と似た不動産の売却実績が豊富な会社なら任せて大丈夫です。

会社の規模の大小はそれほど気にするものでもありません。規模は小さくても不動産業はどの会社もネットワークでつながってますから!

査定依頼&査定結果のチェックポイント
  • 査定依頼は「複数の不動産会社に」する!
  • 査定金額の根拠がわかりやすい!
  • あらゆるケースを踏まえた売却活動を提案してくれる!
  • 売り出し金額は不動産会社のアドバイスをよく聞いて決めること!

複数の不動産会社に査定依頼するなら「一括査定サイト」がオススメです!インターネットで365日24時間受け付けしてもらえます。

全国対応の「イエウール」なら提携会社も地元密着型の不動産会社から大手不動産会社まで約1,600社と豊富。

「あなたの不動産を得意とする」会社のうち最大6社から無料で査定してもらえますよ。

3.不動産会社を選び「媒介契約を結ぶ」ときの注意点4つ!

「媒介契約を結ぶ」ときの注意点4つと知っておきたいポイント
媒介契約 ポイント 広告費のかけやすさ
1.専属専任 ・報告5日に1度以上
・契約期間3か月以内
2.専任 ・報告7日に1度以上
・自分でも買主が見つけられる
・契約期間3か月以内
3.一般 ・報告:定めなし
・自分でも買主が見つけられる
・契約期間3か月以内
4.買取 ・期日までに確実に現金化できる
・査定金額よりも低い

査定書を受取り、不動産会社を選ぶ前に「媒介契約(不動産売却を仲介してもらう契約)」の種類を理解しておきましょう!

媒介契約は「専属専任」「専任」「一般」と3種類あります。オススメは「専属専任」か「専任」媒介契約です。ここを理解しておかないとなかなか売れない…ってことにもなりかねません!

「専属専任」または「専任」媒介契約は1社だけに売却を依頼し、依頼された不動産会社は他社の不動産会社へも売却活動してもらうことができます。

売主が個人的に見つけた購入者でも「専任媒介契約」なら契約できるけど、仲介手数料は支払わねばなりません

「専属専任」「専任」媒介契約は、他社が購入者をみつけても、確実に売主の仲介手数料は受け取れる契約だから広告費がかけやすいですね。

不動産売却の媒介契約は専任か専属専任がオススメ

「一般媒介契約」は、「売主が」複数の不動産会社に売却活動を依頼でき自分でも購入見込客を探すことができます。

一見、「一般媒介」の方がよさそうに見えるんですが、不動産会社から見たら広告費がかけられません。売却活動をいくら経費かけて行っても他社が仲介し成約すれば一銭も手数料は入らないんです。

不動産売却の一般媒介は広告費がかけにくいリスクが不動産会社にはある

よくある仲介での売却方法
  1. 最初の3か月は「専属」または「専任媒介」
  2. 売れなければ次の3か月は「一般媒介」

その他、即、不動産会社に不動産を買いとってもらう方法で売却することもできます。

売却した金額を新居の購入資金に充てる場合など、売却を期日までに確実に現金化したい場合は不動産会社に買取ってもらう方が確実です。ただし、「買取金額」は仲介で売却するよりどうしても低くなってしまいます。(買取価格の目安:仲介した場合の金額の約60~70%)

以上を踏まえた上で、売却依頼する不動産会社を選びましょう。
会社の実績はもちろん!担当者の人柄にも注目。

売主の立場に立って相談を聞いてくれる担当者がミスは少ないです。選ぶポイントは次の通りです。

不動産会社を選ぶポイント
  • 不動産会社の得意分野を知り実績を把握する(居住用、投資物件、商業地など)
  • 話を聞いてくれるレスポンスがいい
  • 査定金額の根拠を「わかりやすく」解説し売り出し金額のアドバイスをしてくれる
  • 不動産売却の流れを納税まですべて解説してくれる
  • 売却方法を具体的に説明してくれる
  • 売主の希望に沿ってメリットデメリットを踏まえて提案してくれる
  • コミュニケーションが取りやすい

4.「購入見込客の内覧(案内)時」の注意点3つ!

「購入見込客の内覧(内部見学)時」の注意点3つと知っておきたいポイント
1.土地 良い点も悪い点も隠さず告げておく
(境界杭の有無、水道管やガス管の引込状況など)
2.戸建/マンション 良い点も悪い点も隠さず告げておく
(陽当りの良し悪し、雨漏り、結露、天井床下の水漏れ、被災の有無、シロアリの被害、隣人など)
3.戸建/マンション 室内清掃を心がけ見てもらいやすい環境を整える

購入見込客は不動産会社のスタッフに案内されてきます。戸建やマンションの室内を購入見込客に見てもらう「内覧(案内)」は非常に大切な売却活動です。第一印象がよくないとじっくり内覧したいと思わず話も進展しません。

良く見せようではなく、室内をキレイに清掃し良い点も悪い点もしっかり理解してもらえるよう整えておくことが大切です。

不動産会社が仕切ってくれるので、売主が中心になって説明することはないです。聞かれたことには正直に答えることが大切。PRしたい面と同様に、過去、結露に悩まされた、天井から水漏れがあったなど、悪い点も含めてありのままを伝えます。

判断するのは購入見込客です。

土地売却の場合は、売主は案内時に立ち会うことはあまりないです。不動産会社から依頼があれば番所繰り合わせて同行しましょう。

5.「値交渉(値引き交渉)時」の注意点3つ!

「値交渉時」の注意点3つと知っておきたいポイント
1.値交渉が入った場合 不動産会社から値引きの理由を聞いて判断する
2.値交渉の回答 速やかに回答する(できるだけ翌日)
※買主は複数の物件を比較している場合が多い
3.その他 不動産会社とのコミュニケーションをとっておく
(契約が決まったら契約日までに不明点をなくしておく)

購入見込客の内見(内部見学)が済むと物件が気に入った方は不動産会社を通じて一両日中に結果を伝えてきます。大半の購入見込客は値引きしていただけないか?という値交渉をしてきます。

内覧後、すぐ結果を教えてくれる方は「買いたい」ホットなお客様です。

売主側としては、値引き金額の「根拠」を聞いて速やかに回答するようにしてください。値交渉された翌日くらいが望ましいです。

購入見込客は複数の物件を見学して比較します。値交渉に応じるか応じないかは売主であるあなたの判断です。駆け引きしたいと思いますが、1度くらいにすべきですね。

回答までの間を空けすぎたり何度も交渉すると、買主のほうも購入気分が冷めてしまうことになります。

半額にしろとか極端なお客様であれば応じる必要はないです。仲介してくれる不動産会社のアドバイスに従い考えましょう。常日頃から不動産会社とのコミュニケーションは良く保つように心がけたいもの。

6.「売買契約締結時」の注意点2つ!

「売買契約締結時」の注意点2つと知っておきたいポイント
1.契約当日の持参物、代金 不動産会社から言われることを把握しておく
(実印、認印、仲介手数料、契約印紙代など)
2.買主から受け取る手付金 期日までは使わない
(※不動産会社から事前に説明がある)

売却不動産の「値交渉」もまとまり、買主から「買付証明または購入申込書(法的拘束力はないが意思表示の証となる)」が不動産会社から手渡されたら次はいよいよ「売買契約締結」です。

「売買契約締結」の前に不動産会社との「売買契約」の打ち合わせがあります。売買契約時に持参するもの、支払う金額、受け取る金額などの説明を受けます。この時に不動産売却に関して聞き忘れたことや、わからないことが出てきたら遠慮なく質問し把握しておきます。

売買契約時に買主から受け取る売買代金の一部「手付金」。

手付金は受け取ったからと言ってすぐ使わないようにしましょう。

期日までは手付金は「解約する、解約される場合の精算金のモト」となります。不動産会社からしっかり説明があるので打ち合わせ時に理解しておく必要があります。

不動産売買契約書

7.「引渡まで」の注意点2つ!

「引渡まで」の注意点2つと覚えておきたいポイント
1.引渡当日の持参物、代金 不動産会社から言われることを把握しておく
(権利証、実印、認印、仲介手数料、登記費用、印鑑証明書など)
2.確定申告について 不動産会社に事前に確定申告の件を聞いておく
(※確定申告について話をしない不動産会社がある)

売買契約締結後、手付解除の期限も無事過ぎたら、残る買主との作業は権利関係も含めた「引渡」です。

「引渡」までは不動産会社からの指示に従って、必要書類の準備や引越しなどを進めましょう。買主との約束事があれば滞りなく進めておかねばなりません。

ここでの注意点は、「不動産会社の指示に従うこと」。

揃えておかなければならない書類を忘れたり、紛失したりすると、引渡当日に所有権が移転できなくなる場合があります…。賠償問題に発展する可能性すらあります。

期日までに必要書類をそろえておく、引渡時には必要書類を忘れずに持参することが大切ですね。不動産会社との良好なコミュニケーションつくりを意識しましょう!

不動産会社との良好なコミュニケーションを保つ

8.「確定申告時」の注意点5つ!

査定依頼の注意点5つと覚えておきたいポイント
1.確定申告期日 不動産売却した翌年の2月16日~3月15日
(確定申告場所:税務署、税務署外の相談会場、etax)
2.売却損がある場合 確定申告しないと所得税の還付が受けられない
(不動産譲渡の特例を受けたい場合も同様)
3.確定申告書の書き方 覚えなくても「申告相談の会場」で書き方を教えてもらえる
4.持参物、持参書類を忘れない 領収書、売買契約書、印鑑、マイナンバーカード、通帳など
(事前確認:税務署)
5.地震や台風など自然災害に遭った場合 確定申告期間前に「税務署」へ問い合わせし相談をしておく
(申告期限の延期など「特例」があることが多い)

「引渡」がスムーズに進むと司法書士は登記関係の手続きに入ります。不動産を売却した売主はここで一安心しちゃうんですね…。

「引渡」後、確定申告をし納税が必要であれば「納税」するまでが不動産売却だと思います。

確定申告についての説明がなければ、不動産会社にポイントを確認しておきましょう。税理士でなければ回答できないこともあるので、税理士を紹介してもらうか税務署に問い合わせましょう。

確定申告となると、申告書類の書き方などわからない点も多いと思います。

申告書類は、自分で書いておく必要はありません。

確定申告の時期になったら税務署やショッピングセンターなどで「相談会」が開催されます。そこへ出向けば職員の方に書類の書き方を教えてもらいながら書類提出までできてしまいます!

不動産売却など、一生の内何度も経験しません。自分であらかじめ書類を書いて出しても、不備があれば再度書き直しです。無駄ですよね?!

「相談会」は無料ですし活用すべきです。

9.「納税まで」の注意点2つ!

「納税まで」の注意点2つと覚えておきたいポイント
1.お尋ね書が税務署から来た場合 速やかに回答し返送しておく
(不明点は税務署か税理士に確認する)
2.納税時期 納税通知書が届いてから
(納付期限を守る※期限を過ぎると「延滞税」「無申告加算税」が別にかかる…)

確定申告が済むと、納税が必要な方には納税通知書が届きます。税務署から納税通知書が届いたら期日までに納付します。これで不動産売却の手続きは全部終了です!

あと、納税通知とは別に税務署から不動産売却に関する「お尋ね書」が届く場合もあります。

「お尋ね書」は全ての売主に届く書類ではないです。申告通りの不動産売買契約なのか、資金の調達などつじつまがあってるかを税務署は確認したいだけです。書き方は難しくないので、届いたら速やかに回答しておきましょう。

以上が不動産売却における注意点です。

不動産売却の注意点を軽く考えると、結果的にトラブルに見舞われスムーズに売却できなくなる可能性が高まります。不動産売却でのトラブルの原因は様々ですが起こり得る主なものを知っておくだけでもずいぶんと違います。

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不動産売却で発生する可能性が高い4つのトラブルについて…

不動産売却で、売主側から発生する4つのトラブル(悪意ある売主は除く)と原因
内容 不動産 原因 結果
1.買主側からの苦情
(隠れた瑕疵が発覚)
土地
・排水管の状況
・隣地への境界越境
・土壌汚染
・地盤の軟弱性など
・売却に支障
・損害賠償など
戸建

マンション
・浸水
・水漏れ
・騒音
・陽当り
・外壁損傷
・自殺変死物件など
・売却に支障
・損害賠償など
2.売主側のもめごと
(共有者や親族)
全て
・共有者同士で意見が合わない
・当事者でない親族からの意見が加わる
・売却に支障
3.当日に手続きできない
全て
持参書類などの不備 ・売却に支障
・確定申告に支障
4.1~3全て
全て
不動産会社の調査不足、説明不足 ・売却に支障
・損害賠償

不動産売却での「売主側に起因する」トラブルは大きく分けて上記表の4つです。

(1)隠れた瑕疵が発覚」「(2)売主側のもめごと」「(3)当日手続きができなくなった」「(4)不動産会社の調査不足や買主への説明不足

売主側が注意点を意識することはもちろん、信頼おける不動産会社選びも重要です。

最後に数々の注意点からわかった「トラブルなく高く売るコツ」をまとめておきますね!

不動産売却の注意点からわかった「トラブルなく高く売るコツ」は売買契約前の10の心がけ!

不動産売却の注意点でわかったトラブルなく高く売るコツは売買契約までの4つの過程にある

特に「売買契約前」に心がけるべきポイント
  1. 共有者や親族:「意思統一」をしておく(所有者でない親族は関わらせない)
  2. 査定は「複数社」に依頼、媒介契約は「1社に」任せる(専属専任または専任媒介)
  3. 査定や内覧時:清掃を意識し物件の「良い面も悪い面も」全てわかるように整える
  4. 買取:期日までに現金化しなければならない事情がある場合のみ考える
  5. 売買契約までに「不動産売却の流れ」や不明点は理解しておく
  6. 売買契約までに権利関係や物件に「関わる不備を解消」しておく
  7. 売主の希望を踏まえ「良い点も悪い点も」わかりやすく提案する不動産会社を選ぶ
  8. 「査定金額は根拠」を示し「売却方法の方針」まで具体的に説明する不動産会社を選ぶ
  9. 質問や疑問点に対してレスポンスがいい不動産会社を選ぶ
  10. 不動産会社や買主への回答は「間を空けすぎない」

「トラブルなく高く売るコツ」は「売買契約締結前」に集約されている!と言っても言い過ぎではありません。上記10のポイントを意識しましょう。

仲介する不動産会社はトラブルなしでスムーズに売却できるよう活動します。紛争になる原因を作らないよう行動する義務があるから多額の仲介手数料を受け取れるのです。

しかし、売主側は注意していても、不動産会社の説明不足や調査不足が原因で紛争になる場合も残念ながらあります。不動産会社選びは慎重に行い、信頼おける不動産会社に任せたなら売主はスムーズに取引が進むよう協力するのがポイントです。

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不動産売却の注意点~まとめ~

  • 不動産売却の手続き毎に注意すべきポイントがある
  • 注意点を軽視すると売主買主間の紛争につながりかねない
  • 不動産会社の調査不足、説明不足でトラブルになる場合もある
  • 売主が複数いるなら売却意思は統一しておく
  • 不動産会社選びは大切
  • 実績と長所短所も踏まえた提案ができる会社
  • 査定金額の根拠と売却方針も語れる会社
  • 査定金額=売却できる金額ではない
  • 買取は仲介より金額や低いが期日までに確実に現金化できる
  • 権利関係の不備は不明点は売買契約までに解消しておく
  • 査定や内覧時には不動産の長所短所全て伝える
  • 値引き交渉があれば速やかに検討し回答する
  • 売買契約や引渡、確定申告時は必要書類に気をつける
  • 確定申告やお尋ね書についても確認しておく

査定依頼から不動産売買契約、納税まで全ての過程で注意すべき点がある。不動産売却の注意点を軽視するとトラブルや紛争になる可能性も高まる。不動産売却のトラブルは不動産会社の調査不足や説明不足でも発生するので依頼する会社選びも重要

査定金額の高さで不動産会社を選ぶより、金額の根拠や売却活毒の方針まで提案してくれる不動産会社を選びたい。

売主の姿勢としては売却物件の良い面も悪い面も包み隠さず不動産会社や買主に示すことがトラブル防止に役立つ。

少しでも良い条件で売るためには物件の第一印象も大切。査定や内覧(回見込客の案内)の前の清掃は心がけておきたい。買主からの値引き交渉はあるものと考え売り出し金額を決めることも大切。

不動産会社の担当者のアドバイスをよく聞き、速やかにコミュニケーションが取れるよう意識すればトラブルなく良い条件で売却できる可能性が高まる。

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