この記事を書いた人

宅地建物取引士

梶田宗孝

不動産を売却することって一生の内に何度もありませんよね？後でしまった...と後悔したくないものです。相談できる不動産会社の探し方や決め方、所有する不動産をより良い条件で売るには...などわからないことだらけだと思います。住宅の売買仲介の実務５年、不動産広告担当１年、土地の一時活用としてのコインパーキング運営管理１３年の経験を活かし、売主さま目線で不動産会社探しや売却のイロハをお伝えできればと思います。（宅地建物取引士・愛知県知事登録第026054号　梶田宗孝）

不動産売却の際に気をつけたい９項目の注意点！

不動産売却の注意点を軽く考えると、結果的にトラブルに見舞われた…、スムーズに売却できなかった…、思うような条件で売却できなかった…、など「売却損」に繋がる可能性も高まります。

「不動産売却」は売買契約締結だけじゃなく様々な過程を経て引渡します。不動産売却の「９つの過程で」注意すべき点があるので、流れに沿ってひとつひとつ解説しますね！

媒介契約（売却活動を不動産会社に依頼する契約）締結後は全て任せて、安心して進めて行きましょう。

1.「査定依頼する前」の注意点5つ！

まず、査定してもらう前に「売却する不動産」の状況や権利関係について整理しておくといいです。

査定する不動産会社は、上記表にあるような項目を確認します。予め整理しておくことでわからないこともその場で聞けるし、より良い売却方法やアドバイスを受けることにもつながります！

不動産売却の紛争で、比較的多いのが「隠れた瑕疵が発覚すること」。

話が違う！、知らなかった…、こんなんじゃ買わなかったよ…！

買主側からのクレームの大半が「隠れた瑕疵」による不満や怒りです。売却する不動産を査定してもらう前に、「PRすべき良い点」とともに「悪い点」もしっかり伝えておきましょう。

あと、比較的目についたのが、売主が複数いる「共有名義」の場合の意見の食い違い。売却活動中に共有者同士の意見が合わなくなり売るのを見合わせた方もいましたね。売主でない親族から横ヤリが入り、結果売却できなかったケースもありました。

共有登記で売主が複数いる場合の意思統一は大切です。不動産売買に関して権利を有してない親族からの過度な介入はしないでもらった方がいいです。

2.「査定依頼」をする時の注意点５つ！

査定依頼で一番大切なことは「複数の不動産会社」に依頼することです！

不動産会社は居住用に強い会社、投資向きに物件に精通している会社、土地仲介の成約実績が豊富な会社など、会社ごとに得意分野があります。どの会社がどんな不動産取引に精通しているかなんてわからないですよね？

普段不動産会社になじみがあればいいけど、不動産売却の経験が豊富にある方って世の中そんなに多くいません。

不動産会社に依頼した経験が全くなくても大丈夫です！

不動産会社一軒一軒当たるよりも
一度に複数の不動産会社に査定依頼し最適な提案を選ぶ方法だってあります。

査定は金額だけじゃなく査定金額の根拠と依頼した後の売却活動が大切。こちらの希望を踏まえたうえでどのように売却活動するかも提案してくれる会社がオススメです。実際に会ってみてこちらの話をじっくり聞き、自分の不動産と似た不動産の売却実績が豊富な会社なら任せて大丈夫です。

会社の規模の大小はそれほど気にするものでもありません。規模は小さくても不動産業はどの会社もネットワークでつながってますから！

複数の不動産会社に査定依頼するなら「一括査定サイト」がオススメです！インターネットで３６５日２４時間受け付けしてもらえます。

全国対応の「イエウール」なら提携会社も地元密着型の不動産会社から大手不動産会社まで約1,600社と豊富。

「あなたの不動産を得意とする」会社のうち最大６社から無料で査定してもらえますよ。

3.不動産会社を選び「媒介契約を結ぶ」ときの注意点４つ！

「媒介契約を結ぶ」ときの注意点４つと知っておきたいポイント
媒介契約	ポイント	広告費のかけやすさ
1.専属専任	・報告5日に1度以上 ・契約期間3か月以内
2.専任	・報告7日に1度以上 ・自分でも買主が見つけられる ・契約期間3か月以内
3.一般	・報告：定めなし ・自分でも買主が見つけられる ・契約期間3か月以内
4.買取	・期日までに確実に現金化できる ・査定金額よりも低い

査定書を受取り、不動産会社を選ぶ前に「媒介契約（不動産売却を仲介してもらう契約）」の種類を理解しておきましょう！

媒介契約は「専属専任」「専任」「一般」と３種類あります。オススメは「専属専任」か「専任」媒介契約です。ここを理解しておかないとなかなか売れない…ってことにもなりかねません！

「専属専任」または「専任」媒介契約は１社だけに売却を依頼し、依頼された不動産会社は他社の不動産会社へも売却活動してもらうことができます。

売主が個人的に見つけた購入者でも「専任媒介契約」なら契約できるけど、仲介手数料は支払わねばなりません！

「専属専任」「専任」媒介契約は、他社が購入者をみつけても、確実に売主の仲介手数料は受け取れる契約だから広告費がかけやすいですね。

「一般媒介契約」は、「売主が」複数の不動産会社に売却活動を依頼でき自分でも購入見込客を探すことができます。

一見、「一般媒介」の方がよさそうに見えるんですが、不動産会社から見たら広告費がかけられません。売却活動をいくら経費かけて行っても他社が仲介し成約すれば一銭も手数料は入らないんです。

その他、即、不動産会社に不動産を買いとってもらう方法で売却することもできます。

売却した金額を新居の購入資金に充てる場合など、売却を期日までに確実に現金化したい場合は不動産会社に買取ってもらう方が確実です。ただし、「買取金額」は仲介で売却するよりどうしても低くなってしまいます。（買取価格の目安：仲介した場合の金額の約60～70％）

以上を踏まえた上で、売却依頼する不動産会社を選びましょう。
会社の実績はもちろん！担当者の人柄にも注目。

売主の立場に立って相談を聞いてくれる担当者がミスは少ないです。選ぶポイントは次の通りです。

4.「購入見込客の内覧（案内）時」の注意点３つ！

購入見込客は不動産会社のスタッフに案内されてきます。戸建やマンションの室内を購入見込客に見てもらう「内覧（案内）」は非常に大切な売却活動です。第一印象がよくないとじっくり内覧したいと思わず話も進展しません。

良く見せようではなく、室内をキレイに清掃し良い点も悪い点もしっかり理解してもらえるよう整えておくことが大切です。

不動産会社が仕切ってくれるので、売主が中心になって説明することはないです。聞かれたことには正直に答えることが大切。PRしたい面と同様に、過去、結露に悩まされた、天井から水漏れがあったなど、悪い点も含めてありのままを伝えます。

判断するのは購入見込客です。

土地売却の場合は、売主は案内時に立ち会うことはあまりないです。不動産会社から依頼があれば番所繰り合わせて同行しましょう。

5.「値交渉（値引き交渉）時」の注意点３つ！

購入見込客の内見（内部見学）が済むと物件が気に入った方は不動産会社を通じて一両日中に結果を伝えてきます。大半の購入見込客は値引きしていただけないか？という値交渉をしてきます。

内覧後、すぐ結果を教えてくれる方は「買いたい」ホットなお客様です。

売主側としては、値引き金額の「根拠」を聞いて速やかに回答するようにしてください。値交渉された翌日くらいが望ましいです。

購入見込客は複数の物件を見学して比較します。値交渉に応じるか応じないかは売主であるあなたの判断です。駆け引きしたいと思いますが、１度くらいにすべきですね。

回答までの間を空けすぎたり何度も交渉すると、買主のほうも購入気分が冷めてしまうことになります。

半額にしろとか極端なお客様であれば応じる必要はないです。仲介してくれる不動産会社のアドバイスに従い考えましょう。常日頃から不動産会社とのコミュニケーションは良く保つように心がけたいもの。

6.「売買契約締結時」の注意点２つ！

売却不動産の「値交渉」もまとまり、買主から「買付証明または購入申込書（法的拘束力はないが意思表示の証となる）」が不動産会社から手渡されたら次はいよいよ「売買契約締結」です。

「売買契約締結」の前に不動産会社との「売買契約」の打ち合わせがあります。売買契約時に持参するもの、支払う金額、受け取る金額などの説明を受けます。この時に不動産売却に関して聞き忘れたことや、わからないことが出てきたら遠慮なく質問し把握しておきます。

売買契約時に買主から受け取る売買代金の一部「手付金」。

手付金は受け取ったからと言ってすぐ使わないようにしましょう。

期日までは手付金は「解約する、解約される場合の精算金のモト」となります。不動産会社からしっかり説明があるので打ち合わせ時に理解しておく必要があります。

7.「引渡まで」の注意点２つ！

売買契約締結後、手付解除の期限も無事過ぎたら、残る買主との作業は権利関係も含めた「引渡」です。

「引渡」までは不動産会社からの指示に従って、必要書類の準備や引越しなどを進めましょう。買主との約束事があれば滞りなく進めておかねばなりません。

ここでの注意点は、「不動産会社の指示に従うこと」。

揃えておかなければならない書類を忘れたり、紛失したりすると、引渡当日に所有権が移転できなくなる場合があります…。賠償問題に発展する可能性すらあります。

期日までに必要書類をそろえておく、引渡時には必要書類を忘れずに持参することが大切ですね。不動産会社との良好なコミュニケーションつくりを意識しましょう！

8.「確定申告時」の注意点５つ！

「引渡」がスムーズに進むと司法書士は登記関係の手続きに入ります。不動産を売却した売主はここで一安心しちゃうんですね…。

「引渡」後、確定申告をし納税が必要であれば「納税」するまでが不動産売却だと思います。

確定申告についての説明がなければ、不動産会社にポイントを確認しておきましょう。税理士でなければ回答できないこともあるので、税理士を紹介してもらうか税務署に問い合わせましょう。

確定申告となると、申告書類の書き方などわからない点も多いと思います。

申告書類は、自分で書いておく必要はありません。

確定申告の時期になったら税務署やショッピングセンターなどで「相談会」が開催されます。そこへ出向けば職員の方に書類の書き方を教えてもらいながら書類提出までできてしまいます！

不動産売却など、一生の内何度も経験しません。自分であらかじめ書類を書いて出しても、不備があれば再度書き直しです。無駄ですよね？！

「相談会」は無料ですし活用すべきです。

関連記事【不要なケースは？】不動産売却の確定申告を必要書類から納税まで全解説！

不動産売却の後の確定申告ってやったことないな。必ず確定申告しないとまずいのかな？ 確定申告する前に書類の書き方って知っておくべき？ 台風などで被災した場合の確定…

9.「納税まで」の注意点２つ！

確定申告が済むと、納税が必要な方には納税通知書が届きます。税務署から納税通知書が届いたら期日までに納付します。これで不動産売却の手続きは全部終了です！

あと、納税通知とは別に税務署から不動産売却に関する「お尋ね書」が届く場合もあります。

「お尋ね書」は全ての売主に届く書類ではないです。申告通りの不動産売買契約なのか、資金の調達などつじつまがあってるかを税務署は確認したいだけです。書き方は難しくないので、届いたら速やかに回答しておきましょう。

以上が不動産売却における注意点です。

不動産売却の注意点を軽く考えると、結果的にトラブルに見舞われスムーズに売却できなくなる可能性が高まります。不動産売却でのトラブルの原因は様々ですが起こり得る主なものを知っておくだけでもずいぶんと違います。

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不動産売却で発生する可能性が高い４つのトラブルについて…

不動産売却での「売主側に起因する」トラブルは大きく分けて上記表の４つです。

「（１）隠れた瑕疵が発覚」「（２）売主側のもめごと」「（３）当日手続きができなくなった」「（４）不動産会社の調査不足や買主への説明不足」

売主側が注意点を意識することはもちろん、信頼おける不動産会社選びも重要です。

最後に数々の注意点からわかった「トラブルなく高く売るコツ」をまとめておきますね！

不動産売却の注意点からわかった「トラブルなく高く売るコツ」は売買契約前の10の心がけ！

「トラブルなく高く売るコツ」は「売買契約締結前」に集約されている！と言っても言い過ぎではありません。上記10のポイントを意識しましょう。

仲介する不動産会社はトラブルなしでスムーズに売却できるよう活動します。紛争になる原因を作らないよう行動する義務があるから多額の仲介手数料を受け取れるのです。

しかし、売主側は注意していても、不動産会社の説明不足や調査不足が原因で紛争になる場合も残念ながらあります。不動産会社選びは慎重に行い、信頼おける不動産会社に任せたなら売主はスムーズに取引が進むよう協力するのがポイントです。

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不動産売却の注意点～まとめ～

査定依頼から不動産売買契約、納税まで全ての過程で注意すべき点がある。不動産売却の注意点を軽視するとトラブルや紛争になる可能性も高まる。不動産売却のトラブルは不動産会社の調査不足や説明不足でも発生するので依頼する会社選びも重要。

査定金額の高さで不動産会社を選ぶより、金額の根拠や売却活毒の方針まで提案してくれる不動産会社を選びたい。

売主の姿勢としては売却物件の良い面も悪い面も包み隠さず不動産会社や買主に示すことがトラブル防止に役立つ。

少しでも良い条件で売るためには物件の第一印象も大切。査定や内覧（回見込客の案内）の前の清掃は心がけておきたい。買主からの値引き交渉はあるものと考え売り出し金額を決めることも大切。

不動産会社の担当者のアドバイスをよく聞き、速やかにコミュニケーションが取れるよう意識すればトラブルなく良い条件で売却できる可能性が高まる。