不動産売却にかかる税金の全て|譲渡所得税から消費税までの基礎知識

不動産売却にかかる税金を譲渡所得税から消費税まで5つ全部教えます!

不動産売却にかかる税金で一番気になるのは売った時にかかる「譲渡所得税」ではないでしょうか?

潤沢な資金を基に不動産投資している方でも気がかりなのに、マイホームとして住んでいて「売却した金額」を住み替え先の「購入費用」に充てる方ならなおさら気がかりですよね。

金額も大きいだけに、「いくらくらい」で「いつ納める」べきか?
 
「消費税」も最近は10%に上がったし「不動産を売却した時の消費税」もけっこう
負担になるんじゃないかな?ほかにもいろいろ税金ってあるよね…。

納税し忘れて後で追徴課税されるなんて嫌だなぁ…

心配いりません!

こちらでは「譲渡所得税」「消費税」を中心に、「不動産売却に伴う5つの税金の基礎」
をどこよりもわかりやすく把握できるよう解説しています。

  1. 譲渡所得税
  2. 消費税(課税対象の不動産、課税対象の売主、課税対象の諸費用)
  3. 印紙税
  4. 登録免許税
  5. 固定資産税(精算)

不動産売却の相場」もだいたいわかった。「不動産売却に必要な書類」も理解できた。
不動産が売れた時の諸費用」とともに「売れた時の税金」もバッチリ知っておきたい!
 そんな方は必読ですよ! 

この記事を書いた人
宅地建物取引士
梶田宗孝
不動産を売却することって一生の内に何度もありませんよね?後でしまった...と後悔したくないものです。相談できる不動産会社の探し方や決め方、所有する不動産をより良い条件で売るには...などわからないことだらけだと思います。住宅の売買仲介の実務5年、不動産広告担当1年、土地の一時活用としてのコインパーキング運営管理13年の経験を活かし、売主さま目線で不動産会社探しや売却のイロハをお伝えできればと思います。(宅地建物取引士・愛知県知事登録第026054号 梶田宗孝)

まずは不動産売却時にかかる「5つの税金」を理解しよう!

【ポイント!】不動産売却でかかる5つの税金
1.譲渡所得税 マイホーム売却で譲渡益3,000万円以下なら非課税
所有期間5年を境に長期譲渡なら税率が20.315%と低くなる
2.消費税 土地は非課税
売主が個人なら非課税
税金以外の売却諸費用には課税
3.印紙税 売買金額によって税額が変わる
4.登録免許税
(該当する売主のみ)
抵当権抹消登記に課税
住所変更登記に課税
氏名変更登記に課税
5.固定資産税の精算部分 引渡日前日までの分が「売主負担」

「不動産売却」の時にかかる税金は5つです。

税金によっては、売主全員にかかるもの、特定の場合にかかるものなど細かく分かれます。以下5つ全部わかりやすく解説しますね!

1.不動産売却の譲渡所得税は「居住用(マイホーム)」で譲渡益が3,000万円以内ならかからない?

不動産売却の「譲渡所得税」のポイント
(1)「マイホーム」で売却益が3,000万円以下
かからない
(2)売却益あり
長期所有は20.315%、短期所有は39.63%かかる
(3)売却益なし
かからない

結論から言うと、「マイホーム」で「売却益」が3,000万円以下なら「譲渡所得税」はかかりません!(居住用不動産の売却の特例)

「譲渡所得税」は「売却益」があれば所有期間の長短によって異なる税率で課税、「売却益」がなければ課税されない。ということです。

「譲渡所得税」は不動産売却の税金の中では、納税しなければならない場合イチバン負担が大きい税金です。「譲渡所得税」の基礎をそれぞれのケースで解説しますね!

(1)「マイホームで売却益が」3,000万円以下なら譲渡所得税がかからない

「譲渡所得税」はかからない
譲渡所得(売却益)
売買金額-(譲渡諸費用+購入金額+購入諸費用)-「特別控除3,000万円」

種類
「居住用(マイホーム)」

売却する不動産が「マイホーム」なら「3,000万円の特別控除」が受けられます。つまり「売却益」が3,000万円以下なら「譲渡所得税」はかからないことになりますね!

3,000万円特別控除の特例適用条件もいくつかあるのでチェックしておきましょう!

3,000万円特別控除の適用条件(抜粋&要約)
  • 自分が住んでいた家を売却
  • 「住まなくなった日から3年を経過した日が含まれる年の年末までに(※)」売却する
  • 解体した場合は解体してから1年以内に売買契約を締結し「上記の期間内(※)に売却する」
  • 売却した年、前年、前々年に同じ特例を受けていないこと
  • 売主買主が親族関係でないこと
  • ・・・など

マイホームの「売却益」が3,000万円を超えていたら「超えた部分」に、売却不動産の所有期間による税率で「不動産譲渡所得税」がかかります。以下事例を参考までに。

売却益が3000万円を超えたマイホームの譲渡所得税

上記事例の場合、「売却益」が「1,000万円」です。ここのみに税率をかけて「譲渡所得税」が算出されるんです。

(2)「売却益がある」場合は長期所有で20.315%、短期所有で39.63%、譲渡所得税がかかる

所有期間 譲渡所得の税率(「所得税+住民税+復興特別所得税」の合計)
5年以下「短期」
39.63%
5年超「長期」
20.315%
土地や建物を売ったとき
売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。

「売却益」がある場合、所有期間が5年以下なら「短期譲渡」として税率は高く設定されてます。5年超えなら「長期譲渡」として短期譲渡より税率は低くなります。

不動産の所有期間は「不動産売却をした年の1月1日時点」で長期か短期かを区別します。

(3)「売却益が無い」場合は譲渡所得税はかからない

「譲渡所得税」はかからない
譲渡所得(売却益)
売買金額-(譲渡諸費用+購入金額+購入諸費用)-特別控除=0円以下

「譲渡所得(売却益)」が無い限り「譲渡所得税」はかかりません。
「利益が出た分」にかかることを覚えておくといいです。

ところで、売却不動産の「購入金額」がわからない時もありますよね。
「相続」で取得した昔からの家や土地なんかがこれに当てはまります。

売却不動産の譲渡所得税を計算する時、購入金額がわからない場合は「売買金額の5%」を取得費とみなす…

「購入金額」がわからない場合の「取得費」

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とすることができます。

売却不動産の「購入金額」がわからない場合は、「売買金額の5%」を「取得費とみなして」計算します。

以下、「みなし取得費」が絡んだマイホームの事例を基に「譲渡所得税」を算出しておきますね。

取得価格がわからない場合は売買金額の5%が取得費と見なされる

この場合は、「売却益」が「2,000万円」を超えました。
「購入金額(取得金額)」がわからないと国税庁が潤うようになってるんです…。

「譲渡所得」(売却益)と「譲渡所得税」の計算の仕方

計算方法
①譲渡所得(売却益)
売買金額-(譲渡諸費用+購入金額+購入諸費用)-特別控除(※)
譲渡所得税
①譲渡所得(売却益)×税率

「譲渡所得(売却益)」の求め方は売買金額から売却の諸費用やその不動産を購入した時の金額、購入した時の諸費用を引き、そこから「特別控除(※)」分を差し引いた残りの金額です。

「譲渡所得(売却益)」に定められた税率をかけて「譲渡所得税」の税額がはじき出されます。

(※)特別控除とは
  • 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円
  • マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円
  • 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円

あと、「譲渡所得税」はかかるかからないに限らず「確定申告」しなければいけないです。課税される場合はいつ納税するかも把握しておきましょう。

譲渡所得税は「確定申告後」に納める!課税されない場合でも確定申告は必要!

譲渡所得税の納税は確定申告後

「譲渡所得税」は「確定申告」した後に納付します。

この税金は「所得税」と「住民税」に加算されますが高額になるので、「普通徴収」(5月以降に市区町村役場から送られてくる「納税通知書」で納める)で納税します。納税は4回の分割か一括納付かを選択できます。期限内(3/16まで)に申告しないと「遅延金」を請求されることになります…。

「確定申告」は課税されない場合でも行っておきましょう。

No.3102 譲渡所得の申告期限
譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行ってください。

「譲渡取得税」とともに、気になるのが最近税率も上がった「消費税」ですよね。不動産売却でも「消費税」はいろいろ「課税」されてついて回ります…。

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2.不動産売却の消費税には「3つの課税対象」がある!(不動産・売主・売却の諸費用)

「消費税」がかかる対象
(1)不動産 建物部分
(2)売主 法人
個人事業主
(3)売却の諸費用 仲介手数料
ローン完済手数料
司法書士への手数料
引越し費用
建物解体費用
測量費用
ホームインスペクション(住宅診断)費用など

「不動産売却」では「どんな不動産か」「どんな売主か」「売却の諸費用」によって「消費税」が課税されます。

それぞれ、内容によっては課税されないものがあります。順番に解説しておきます。

(1)消費税の課税対象となる不動産は「建物」のみ!

売却すると「消費税」がかかる不動産
課税 戸建・マンションの「建物部分」
非課税 土地

まず、「消費税の課税対象」になる「不動産」は「建物部分」のみ。「土地」は非課税です。

「戸建」の建物部分、「マンション」の建物部分に「消費税」はかかります。ただし、「売主が個人」なら建物部分であろうとも「消費税」は課税されません!

不動産売却にかかる売買価格に対する消費税は建物部分のみにかかる

(2)消費税の課税対象となる売主は「法人」「個人事業主」!

「消費税」がかかる売主
課税 法人・個人事業主
非課税 個人

「売主」が個人なら建物部分に「消費税」はかかりません!個人がマイホームを売却する分には「消費税」は関係ないです。

そもそも「消費税」って「売主の自己負担で」納付する税金ではないですよね。「買主が負担」し、売主に不動産の売買金額とともに支払い、「売主が国に納付」するモノなんです。 

ただし、1つ注意点!売主が個人であっても、「事業として貸していた建物」を売却すれば「消費税の課税対象」になります。

売主が「法人」または「事業として貸していた建物」を売る「個人事業主」なら、「消費税」の納税義務ありです。

No.3240 事業用建物等を譲渡した場合の消費税
消費税の課税の対象となる取引は、「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等」であり、また、その性質上事業に付随して対価を得て行われる資産の譲渡等も含まれます。

あと、「個人事業主」は消費税を納める義務がある「課税事業者」と、納める義務が無い「免税事業者」2通りの事業者に分けられます。

「免税事業者」は「事業として貸していた建物」を売却しても「消費税」は納めなくてもいいです。「消費税」分を上乗せして買主から「売買代金」を受け取ることはできません。

「個人事業主」は消費税の「課税事業者」と「免税事業者」に分けられる
2年前の「課税売上」
売買金額+消費税
で受け取れる
1.課税事業者
(納税義務有)
1,000万円を超える
2.免税事業者
(納税義務なし)
1,000万円以下

「消費税」を上乗せして「売却」し「消費税」を預かることができるのは「課税事業者」に限定されるんですね。

「課税事業者」は2023年10月1日から今以上に厳格化される予定です。(「適格請求書等保存方式<インボイス制度>」が導入される)

予め「税務署長」に「申請」して「登録」を受け、その上で「買主(課税事業者のみ)」の請求があれば「適格請求書」を交付することになります。

自分は「課税事業者」だな…という方は以下の「国税庁」のページもよく読んでおいてください。「課税事業者や免税事業者」のメリットデメリットは最寄りの「税理士」に相談するか、仲介を依頼する「不動産会社」が紹介してくれる「税理士」に相談しましょう。

適格請求書等保存方式(インボイス制度)導入
《軽減税率制度(適格請求書等保存方式を含む)に関するお問合せ先》
消費税軽減税率電話相談センター(軽減コールセンター)で受け付けています。専用ダイヤル0570-030-456【受付時間】9:00~17:00(土日祝除く)

(3)「不動産売却の諸費用」は消費税の課税対象となる…

「不動産売却の諸費用」
「消費税」課税 仲介手数料
ローン完済手数料
司法書士への手数料
引越し費用
建物解体費用
測量費用
ホームインスペクション(住宅診断)費用など

「不動産売却」において「売主」が支払う「諸費用」は「印紙税」や「登録免許税」を除き、全て「消費税」がかかります

司法書士や測量士、引越し業者へ、「引渡時など」に「税込で費用」を支払います。国への「消費税」の納付はそれぞれの業者がいます。

不動産売却の諸費用の消費税は引渡時または引渡時までに費用を支払うと同時に支払、受け取った側が国へ納付する

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3.印紙税は、売買金額が高額になるほど「納税額も高額」になる…

売買契約書に貼る印紙代
売買金額 軽減措置の印紙代 通常の印紙代
【契約日】
平成26年4月1日~令和2年3月31日
【その他の契約日】
1万円超~50万円以下
200円
400円
50万円超~100万円以下
500円
1,000円
100万円超~500万円以下
1,000円
2,000円
500万円超~1,000万円以下
5,000円
1万円
1,000万円超~5,000万円以下
3万円
6万円
5,000万円超~1億円以下
1万円
2万円
1億円超~5億円以下
6万円
10万円
5億円超~10億円以下
16万円
20万円
10億円超~50億円以下
32万円
40万円
50億円超
48万円
60万円
不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
軽減措置の内容
軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成32年(2020年)3月31日までの間に作成されるものになります。

「不動産売却」の税金として売主全員にかかる「印紙税」。「印紙税」は「売買金額」によって税額が変わります。売買金額が高くなるほど「印紙税額」もどんどん高額になってきますね…。「印紙税」は不動産売買契約書に貼る「収入印紙」を購入することで納めます。

でも、令和2年(2020年)3月31日までの「売買契約」なら「軽減措置」があるんです!

「平成26年4月1日~令和2年3月31日」の間に契約した場合は軽減措置が適用され、上の表の様にほぼ半額ですみます。

「印紙税」の納税は、「売買契約時」です。「収入印紙」は仲介した不動産会社が購入してくる場合が多いです。不動産会社が購入した収入印紙でも領収書は購入先の「市役所」や「郵便局」のものが渡されます。

印紙税の納税は不動産の売買契約時

4.登録免許税は「引渡時」にそれぞれの費用と共に納めるが「該当する売主」のみにかかる!

「登録免許税」を納付する「売主」
抵当権抹消登記 借入がありローン完済と同時に抵当権抹消が必要な場合
住所変更登記 住所変更が必要な場合
氏名変更登記 氏名の変更が必要な売主

不動産売却の時に必要な「登録免許税」は、「抵当権抹消」「住所変更」「氏名変更」の登記が必要な方のみにかかってきます。該当しない売主は必要ありません。

納税は主に「引渡時」。司法書士に手数料を支払うとき、併せて納付します。

不動産売却の登録免許税の納税は引渡時に

5.固定資産税は「引渡時」に日割り精算し、買主分を受領した「1月1日の所有者」が納税する!

固定審査税の清算金を受け取った1月1日の所有者は納税通知が届いたら納付する(分割納付可)

不動産を譲渡した年の「固定資産税」は「引渡時」に売主と買主で日割り精算します。「納税義務者」は「売主」です。

「固定資産税」は譲渡した年の「1月1日」の所有者にかかるので「買主」の税負担金を「売主」が受領。4月以降に郵送されてくる「納税通知書」に従って「売主」が納税します。

固定資産税清算金を含めた納税は引渡日以降の4月頃

以上5つが「不動産売却」にかかってくる「税金」の概要です。

不動産売却の税金の基礎を知っておくと、売却金額から税金や諸費用(仲介手数料など)を引いて「手元にいくら残るか」がわかってきます。「売却金額」を「住み替え先の購入費」に充てる場合や他に流用する必要がある方は特に役立つと思います!

あと、自分の場合、何か節税できる方法ってないかな…と思われる方もいるでしょう。個別の節税に関しては「税理士」の職権です。「税理士」でないとアドバイスできないことになってます。最寄りの税理士か不動産会社に紹介してもらえる税理士に相談してみてください。

「不動産売却」の税金以外の諸費用も知っておきたいという方は、以下の記事も参考にしてみてくださいね。

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不動産売却にかかる税金~まとめ~

  • 不動産売却に関わる税金は「譲渡所得税」「消費税」「印紙税」「登録免許税」「固定資産税(精算)」の5つ
  • 「譲渡所得税」は「売却益」があれば所有期間の長短によって異なる税率がかかる
  • 「マイホーム」で売却益が3,000万円以下なら「譲渡所得税」はかからないい
  • 「譲渡所得税」は「確定申告」が必要、「確定申告後」に納付
  • 不動産売却の「消費税」の課税対象は「不動産」「売主」「売却の諸費用」の3つ
  • 「不動産」のうち「土地」は消費税が非課税
  • 「売主」のうち「個人」は「個人事業主」以外、消費税はかからない
  • 「売却の諸費用」は税金以外「消費税」がかかる
  • 「印紙税」は「売買金額」が高額になるほど税額も高くなる
  • 「登録免許税」は「該当する売主」のみにかかる
  • 「固定資産税」は引渡時に精算し「買主」の負担部分を受領する
  • 「固定資産税」の納税は「売主」が「引渡日」以降の4月頃に納税通知に従い納付する

「不動産を売却」する時に関わってくる税金は、「譲渡所得税」「消費税」のほか「印紙税」「登録免許税」「固定資産税」があります。

「全ての売主」に課税されるのは「譲渡所得税」と「売却諸費用に対する消費税」です。

負担額が大きいのは「譲渡所得税」。所有期間が5年以内の売却だと税率が高くなります。ただし「譲渡益」がなければ税金はかかりません。マイホームを売却した時は「譲渡益」が3,000万円以内だと「譲渡所得税」はかからないです。

「譲渡益」の有無に関わらず「確定申告」はしておきましょう。

「不動産売却」における「消費税」は「土地」は非課税です。また「売主」が「事業者でない個人」であれば課税されません。「不動産売却の諸費用」は「売主全員」、税金以外それぞれ課税されます。

「固定資産税」の納税義務者は譲渡した年の「1月1日の所有者」です。「引渡日」以降の分を「買主」から受取します。忘れないよう自分の負担分と合わせて納付しておきましょう。