不動産売却 

不動産売却で失敗しないための全知識!契約の流れから注意点まで完全解説!

不動産売却を体験するって、一生の内にそう何度もありませんよね?

それだけに、しまった…!!って後悔はしたくないものです。

不動産売買契約の流れや、それぞれの手続きの中で、どんな費用がかかるのか、どこに注意すべきか…などわからないことだらけだと思います。

こちらでは、初めて不動産を売却する方向けに、どこよりもわかりやすく、中立的な立場で、一般的な「不動産売却」にまつわる全知識をお伝えします。

私が不動産会社社員だった頃に感じたことや、体験したことも交えてあなたの不動産売却のお役にたてればと思います。

査定前の準備や査定依頼から不動産会社選び、媒介契約、売買契約、そして確定申告までを図解!不動産を売るのに失敗したくないって考えてる方は、ひとつひとつじっくり、読んでみてください!

まずは不動産売却完了までの流れを7ステップで解説!

不動産売却の流れ7項目
不動産売却の流れ
1 査定依頼する前の準備
2 「査定」を不動産会社に依頼する
3 「査定結果」を比較し「不動産会社」を決め「媒介契約」を結ぶ
4 購入見込客の「内覧(案内)」に協力する
5 値交渉(価格交渉)があれば検討し「不動産会社」に回答する
6 「売買契約」を締結し「手付金」を預かる
7 「引渡」をし「残代金」を受け取る

不動産売却の流れは、大きく分けて2つです。不動産売却の完了まで(不動産の引き渡しまで)の前半部分と、不動産売却後の納税までの後半部分。

この中からまず、前半、「不動産売却完了まで」の部分を解説しますね。

不動産売却の流れ(査定-引渡)

ステップ1:査定依頼する前は、不動産会社に「伝えるべきことを整理」しておく!

査定依頼する前
費用 該当なし
税金 該当なし
必要書類
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 売却物件を購入した時の書類一式
  • 固定資産税納税通知書か固定資産税がわかるもの
  • 土地売却:土地に関する書類
  • 戸建売却:土地建物に関する書類
  • マンション売却:マンションに関する書類
あなたがやるべきこと
  • 必要書類の有無を把握する
  • 「手元にある書類が何か」を不動産会社伝えられるようにしておく
  • 共有名義の場合は売却の意思を確認する
  • 権利関係や物件の状況を確認する
  • 不動産ローンがあれば残高を確認する
  • おおよその不動産売却相場と売却益を確認する
伝えるべきポイント
  • 「登記済権利証または登記識別情報」はあるか?
  • 現状の「権利関係」がどうなっているか?
  • 「物理的な障害」があるかどうか?

最初に、査定依頼する前に不動産の現状把握をしておきましょう。現状を整理しておくと、査定時、不動産会社との打ち合わせもスムーズに進みます

登記済権利証または登記識別情報」は不動産売却するうえで最も重要な書類です。手元にあるかないかをまず確認します。

もし、手元になければ、「登記済権利証または登記識別情報」がない場合の対策があるので心配は要りません。

この段階でのポイントは、「ある書類はなにか」を押さえておくだけでいいです。査定の時、不動産会社から指示があるので今、完璧にそろえてないと査定ができない…っていうわけではありません。

それと、売りたい不動産が自分以外のどなたかと共有名義になっている場合。共有名義の不動産売却は、名義人全員の「同意」がないと売れません。

査定依頼する前に、名義人全員の意思を統一しておきましょう。

近隣との境界がハッキリしてないなどの「物理的障害」があるかどうかも整理しておきます。

余力があれば、不動産の売却相場も調べておくといいです。不動産を購入する際、ローンを借りていた(金銭消費貸借契約)ならあとどれくらいローンが残っているかもチェック。残債は、不動産の所有権を引き渡す時に完済しなければいけません。

売却して得た売却益で完済できないなら、不動産売却全体に支障が出ます。不動産会社に相談し、「任意売却」等の対策を考えねばなりません。

ステップ2:査定依頼を不動産会社にする時は、売却理由や要望、不動産の良い面悪い面をありのまま伝える!

査定依頼する時
費用 無料
税金 該当なし
必要書類
  • 身元証明書(運転免許証など)
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 売却物件を購入した時の書類一式
  • 固定資産税納税通知書か固定資産税がわかるもの
  • 土地売却:土地に関する書類
  • 戸建売却:土地建物に関する書類
  • マンション売却:マンションに関する書類
  • その他不動産会社が指示した書類
あなたがやるべきこと
  • 不動産会社の指示に従う
  • 【希望者】オンライン非対面査定が可能かどうか確認する
  • 不動産売却の理由を明確に伝える
  • 手元にある必要書類を提示する
  • 不動産売却に関する要望を伝える
  • 権利関係や物件の状況を伝える
  • 物件の良い面悪い面も包み隠さず伝える
  • 仲介希望でも「買取」金額も算出してもらう(方が良い)
査定時のポイント
  • 不動産会社に直に不動産を見てもらう!
  • 権利関係や物理的問題点をありのまま伝える!
  • 売却理由、要望を伝える!
  • 不動産会社や担当者もチェックする!

不動産売却の「査定」時は、必ず不動産会社に来てもらい直に売却不動産を見てもらってください。直接見てもらう方が、より具体的な査定ができます。

最近はウィルス感染予防の為、オンラインによる非対面相談ができる会社も増えています。希望者は査定依頼する時に確認しましょう。

売却理由や要望もしっかり伝えましょう。

売却する不動産の良い面も悪い面も、包み隠さずありのまま伝える方がいいです。

仲介で売ってほしい場合でも、「仲介」「買取」の両方の金額も出してもらうべきです。不動産会社を選ぶ際の判断基準にもなります。

この不動産会社に任せていいだろうか?この担当者って大丈夫かな?を、あなたがチェックするくらいの気持ちで臨むといいです。

不動産売却の査定は直接不動産を見てもらう

ステップ3:査定結果を比較し媒介契約を不動産会社と結ぶ時は、査定金額の根拠、媒介契約のポイントを把握しておく!

査定結果を比較、媒介契約を結ぶ時
費用 該当なし
税金 該当なし
必要書類
  • 媒介契約書(不動産会社が準備)
  • 認印
  • その他不動産会社が指示した書類
あなたがやるべきこと
  • 査定金額の根拠を把握する
  • 販売活動の方法を聞かせてもらう
  • 不動産会社の「担当者」の質もチェックする
  • 媒介契約を選ぶ
  • 媒介契約書へ押印する
査定結果を判断する、媒介契約を結ぶ時のポイント
  • 査定金額だけでなく、金額算出の「根拠」も聞かせてもらう!
  • 不動産会社の意向も参考に、「自分はどの媒介契約が適しているか」を判断する!

査定依頼後、3~4日くらいで「査定結果」が受け取れます。査定結果は、「金額」とともに査定金額算出の「根拠」もチェックしましょう!

査定金額は必ず売れる金額ではなく、現状で売れる可能性が高い金額だと覚えておくといいです。売り出す金額は、査定金額と金額算出の根拠を参考にあなた自身で決めます。

売り出す金額を決めたら、不動産会社に売却を任せる「媒介契約」を締結します。媒介契約は、専属専任、専任、一般と3種類あります。それぞれの特徴を把握し、自分に適した契約を選ぶことになります。

売却理由によっては、仲介よりも不動産買取をした方がいい場合もあります。

仲介と買取を組み合わせた「買取保証」で進めた方が良い場合もあるので、不動産会社のアドバイスにはしっかり耳を傾けるべきです。

ステップ4:購入見込客が内覧する時は、不動産の良い面悪い面をよく理解してもらえるようにする!

購入見込客が内覧する時
費用 該当なし
税金 該当なし
必要書類 該当なし
あなたがやるべきこと
  • 不動産会社の指示に従う
  • 良い面も悪い面もわかるように整理整頓
内覧に協力する時のポイント
  • 良い面も悪い面も理解してもらえるようにする!
  • 不動産会社の指示に従う!

媒介契約を締結し、不動産会社は売却活動に入ります。

住居系の不動産を売却する方は、購入見込客が出てきたら直に部屋を見るという「内覧」に協力することになります。

物件の良い面や悪い面がわかるよう整理整頓、掃除などをしておくといいです。

ステップ5:購入見込客から値交渉があった時は、値引きの「根拠」を速やかに検討、すみやかに回答する!

購入見込客から値交渉があった時
費用 該当なし
税金 該当なし
必要書類 該当なし
あなたがやるべきこと
  • 不動産会社のアドバイスを参考にする
  • 値交渉の根拠を不動産会社に聞く
  • 値引き可能か検討する
  • 速やかに不動産会社を通じて回答する
値交渉を検討する時のポイント
  • 値引きの「理由」を不動産会社に確認する!
  • 検討と回答は速やかにおこなう!

購入見込客の内覧が終わると、一両日中に不動産会社から購入見込客の反応や結果が伝えられます。

購入する気持ちが高い場合、売り出し金額から値引きしてもらえないか…?というリアクションが入る場合が多いです。

値交渉は、購入するための資金計画の結果…というケースが大半。「値交渉」があれば「値引きの根拠」をチェックします!

どこまで折り合えるか、折り合えないかは自分自身で決めなければなりません。不動産会社のアドバイスに耳を傾けましょう。

検討と回答は、すみやかに!鉄は熱いうちに打て!です。

購入見込客は買いたい不動産をたくさん見て比較しています。

ステップ6:売買契約が決まったら、今後の流れと契約当日に必要な書類、必要な費用などを確認しておく!

売買契約を結ぶ時
費用 仲介手数料(50%)
税金 印紙税
必要書類
  • 売買契約書(不動産会社が準備)
  • 手付金預かり証(不動産会社が準備)
  • 売主の実印
  • 身元証明書(運転免許証など)
  • その他不動産会社が指示した書類
あなたがやるべきこと
  • 不動産会社の指示に従う
  • 指示された書類を準備する
  • 手付金を預かる
  • 売買契約書へ押印する
  • 売買契約書を受け取る
  • 今後の流れでわからないことを不動産会社に確認しておく
売買契約をする時のポイント
  • 「今後の流れ」を不動産会社と打ち合わせる!
  • 不動産会社の「指示」に従う!
  • 契約当日に「持参するモノ」「必要な費用」を把握する!

値交渉の対応も済み、不動産売却の売主買主お互いの意思がマッチしたら、いよいよ「売買契約書」の取り交わしです。

売買契約時には、買主から売買代金の10~20%を「手付金」として「預かり」ます。不動産売買契約は、売主買主双方とも定められた期日までは解約することができるんですが、その時に預かった手付金が必要になります。

その他、売買契約時には、契約書の印紙代や仲介手数料など、不動産売却にまつわる費用が発生します。

不動産売買契約時に必要な費用や書類は、不動産会社から指示があるので、指示に従って準備すればいいです。

不動産会社で働いていた時、上司から言われたことは「売買契約締結が全て」だということ。つまり、契約当事者の疑問点は、売買契約締結までに全て解消しておくように!ということでした。

売買契約から引渡まで、引渡後など今後の流れでわからない点や不明点があれば、不動産会社に遠慮なく確認しておきましょう。

ステップ7:残代金を受け取り引渡す時は、仲介手数料など残りの費用を支払い、権利も物件も確実に譲渡する!

残代金を受け取り引渡す時
費用
税金
必要書類
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 実印
  • 印鑑証明(必要枚数分)
  • 残代金受領の通帳
  • 通帳の印鑑
  • 認印
  • 土地、戸建、マンション毎に必要な書類
  • その他不動産会社から支持された書類(戸籍の付票など)
あなたがやるべきこと
  • 不動産会社の指示に従う
  • 不動産会社が指示した書類を準備する
  • 指示された金額を準備する(残金からの精算でいいものがある)
  • 引越など(該当者のみ)
  • 引渡後の流れを不動産会社に確認しておく
  • =======

  • 引渡当日:司法書士が準備した書類に押印する
  • 引渡当日:司法書士に手数料等を支払う
  • 引渡当日:司法書士に登記済権利証等を渡す
  • 引渡当日:仲介手数料の残金を支払う
  • 引渡当日:買主から残代金を受領する
  • 引渡当日:ローン残債があれば完済する
  • 引渡当日:不動産会社から支持された書類を買主に渡す
  • 引渡当日:建物の鍵を買主に渡す
残代金を受け取り引渡すまでのポイント
  • 「今後の流れ」を不動産会社と打ち合わせる!
  • 不動産会社、司法書士の「指示」に従う!
  • 引渡当日に「持参するモノ」「必要な費用」を持参する!
  • 引渡当日に権利も物件自体も、確実に引き渡せるようにする!

売主・買主間での不動産売却の手続きは、残代金の受け渡し、権利関係の手続きを行う「引渡」で最後になります。

「引渡」は主に買主が指定した金融機関で行うことが多いです。

不動産会社や司法書士から、引渡当日に必要な書類や費用の説明があります。引渡には、非常に重要な注意点があるので、事前に不動産会社から指示を受け余裕をもって準備して行きましょう!

不動産売却は一旦、引渡を持って完了ですが、以後の「確定申告」「納税」は売主自身にとってとても大切な手続きになります!

不動産売却「後」の流れも要チェック!

不動産売却「後」の流れ2項目
不動産売却「後」の流れ
1 確定申告を期日までに行う
2 納税を期日までに行う(該当者のみ)

不動産売却後の流れは、「確定申告」と「納税」のみです。

売主が不動産にまつわる税務上の特例を受けたりするには、「確定申告」をしないと受けられません。

不動産会社によっては、仲介手数料を受け取った「引渡」以降も税務相談会を開催して納税までキッチリ支援してくれる会社もあります。

なかったとしても不動産会社や税務署で確認できるので、忘れずに手続きしておきましょう!

不動産売却後の流れ(確定申告、納税)

ステップ1:確定申告する時は、あらかじめ税務署や不動産会社の税務セミナー等で申告期日や必要書類などを確認しておく!

確定申告する時
費用 該当なし
税金 該当なし
必要書類
  • 売買契約書
  • 売買にまつわる領収書
  • 購入の時の売買契約書(該当者)
  • 購入の時の領収書(該当者)
  • 確定申告に必要な書類
  • 通帳
  • 通帳の印鑑
  • マイナンバーカードまたは通知書
  • 身元証明書(運転免許証など)
  • その他、税務署や不動産会社が指示した書類
あなたがやるべきこと
  • 確定申告の手順申告場所などを確認する(税務署、不動産会社)
  • 指示された書類を準備する
  • 確定申告書類を準備する(確定申告会場でも入手できる)
  • 確定申告書類に記入する(確定申告会場でも記入できる)
確定申告する時までのポイント
  • 税務署に申告期日と会場、当日持参する物を確認しておく!
  • 確定申告書は当日、申告会場でも書き方を教えてもらえる!
  • 確定申告当日は、必要書類の持参を忘れない!

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日に指定会場で行います。

災害や感染症が拡大してる時は、国税庁サイドで柔軟に対応してる場合が多いです。確定申告の注意点も合わせて見ておくといいです。

不動産売却後の確定申告時期

ステップ2:納税する時は、届いた納税通知書に従って納税金額を納める!

納税する時
費用 該当なし
税金 納税通知書に記載
必要書類
  • 納税通知書
  • 通帳(該当者)
  • 通帳の印鑑、カード(該当者)
あなたがやるべきこと 納税通知書に従って期日までに納税する
納税する時のポイント
  • 税務署から届いた納税通知書に従う!

確定申告後、譲渡所得税を納めなければならない人には「納税通知書」が税務署から届きます。

届いた納税通知書の内容に従って期日までに納めれば問題ありません!

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不動産売却で注意したい9項目のポイントについて!

不動産売却で注意したい9項目のポイント
注意点がある項目
1 査定を依頼する前
2 査定を依頼する時
3 媒介契約(売却依頼する契約)を不動産会社と結ぶ時
4 購入見込客が内覧(案内)する時
5 値交渉(価格交渉)をされた時
6 売買契約を買主と結ぶとき
7 引渡までの間と引渡の当日
8 確定申告をする時
9 納税する時

不動産売却の注意点は「不動産売却の9つの過程」にあります。

注意すべきことを怠ってしまうと、結果的にトラブルに見舞われた…、スムーズに売却できなかった…、思うような条件で売却できなかった…、など不動産売却の売主自身の損害に繋がる可能性があります。

不動産売却のトラブルの多くは、不動産会社の説明不足、調査不足で発生するケースが多いです。無用なトラブルに巻き込まれないよう、売主であるあなたも以下の注意点を意識して、不動産売却を進めて行きましょう!

まずは査定依頼する前の注意点から。

不動産売却の流れと注意したい9項目のポイント

注意点1.査定依頼する前は、「契約不適合責任」を意識して良い点も悪い点も不動産会社に伝わるよう準備しておくこと!

査定依頼する前の注意点
考えられるトラブル トラブルの被害者 対策
契約の内容に適合しない欠陥の発覚

  • あるはずのものがない!
  • あっては困るものがあった!
  • 話と違う!
買主
良い点悪い点も明確に伝わるようにしておく

    不動産会社が指示しやすいように

  • 地中調査&対策義務の有無
  • ホームインスペクション
    (既存住宅の状況調査)の有無
  • 境界杭の有無
  • 雨漏りやシロアリ等の被害の有無
  • 近隣トラブルの有無
  • 心理的瑕疵の有無…など

査定依頼する前の注意点は、物件や権利関係、近隣トラブルなど悪い点も隠蔽せず、洗いざらいわかるようにしておくことです。

特に、悪い部分が不動産会社や買主に伝わってないと、話が違う!というやっかいなトラブルに発展することにもなります。

2020年4月1日に改正民法(債権法)が施行されました。改正された民法では、不動産売買契約における「契約不適合責任」という売主側の義務がより明確に課せられてます。

あなた(売主)

え?
ちょっとまって…!
「契約不適合責任」ってなに?売主の責任義務??

「契約不適合責任」って言われても、不動産売買の経験がないとイメージしにくいですよね?

心配いりません!査定の時に不動産会社のスタッフがわかりやすく解説してくれます

「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」を意識して不動産会社の指示に従いましょう。

不動産売買における「契約不適合責任」とは
引き渡された土地・建物に種類、品質に関して契約の内容に適合しない欠陥等があったときには、売主は契約責任(債務1. 担保責任のルール変更不履行責任)を負うとする契約不適合責任制度にルールを変更しました。

注意点2.査定依頼する時は、複数の不動産会社に査定してもらうこと!

査定依頼する時の注意点
考えられるトラブル トラブルの被害者 対策
もっといい条件で売れたかも…
自分

査定依頼は1社のみではなく、複数社に依頼することが大切です!

大手不動産会社のネームバリューを信頼するのもいいですが、売却する不動産によっては大手よりも実績が豊富な会社も多数存在します。

また、査定金額の高さのみで決めてしまうと、なかなか売れない不動産会社から値下げを提案された…ということにもなりかねません。

不動産会社が良くても、担当者が残念なケースも少なくありません。

効率よく多くの不動産会社を吟味するなら「不動産売却一括査定サイト」を使ってみるといいです。

特に地方住まいで、東京の不動産を売る大阪の不動産を売る、その他地方の不動産を売りたい…っていう場合もあるでしょう。遠方の空家などを売却したい場合にも役に立ちますよ。

\厳選!苦情の多い不動産会社は提携解除しています/

注意点3.媒介契約を結ぶ時は、契約の種類(専属専任、専任、一般)のポイントを把握し自分に合ったものを選ぶことと担当者の質もチェック!

媒介契約を結ぶ時の注意点
考えられるトラブル トラブルの被害者 対策
もっと良い条件で売れたかも…
自分
媒介契約の主なポイント
  • 専属専任:媒介契約は1社のみ、5日に1度以上の報告義務あり(3か月契約)
  • 専任媒介:媒介契約は1社のみ、7日に1度以上の報告義務あり(3か月契約)
  • 一般媒介:媒介契約は複数社と結べる、報告義務なし(契約期間に定めなし)

売り出す価格が決まったら不動産会社と「媒介契約」を結びます。おそらく不動産会社は「専属専任」「専任」のいずれかを勧めてくると思います。

3種類の媒介契約の内容をよく見極め、自分に合った「媒介契約」を締結しましょう。

不動産会社の目線で複数の不動産会社に物件紹介する「専属専任」「専任」媒介契約よりも、あなた自身の目線で複数の不動産会社に物件紹介した方がいい場合もあります。

ふつうの仲介で不動産売却するより、「任意売却」や「即金で買取」してもらったり、一定期間仲介して買主がみつからなければ買取してもらう「買取保証」の方がいい場合もあります。

不動産会社の意見も参考にしながら、より良い手法を選ぶことが大切です。

あと、売主買主ともひとつの不動産会社がお世話する場合(両直という)があります。りょうちょく(両直)の場合は、買主側に気持ちが流され、早く契約をまとめようとする質の良くない担当者も少なからずいます。

両直とはひとつの不動産会社が売主、買主両方から仲介手数料を受け取れる状態のこと

仲介手数料を、売主買主両方とも受け取れる「両直」は、不動産会社のスタッフにとっては、誘惑に駆られてしまいそうになる状態でもあります…。

売主にとっては、必要以上に安く決められてしまった…ということにもなりかねません。

仲介手数料の囲い込みが強い会社はできるだけ避けるか、評判のよくない不動産会社会社を排除しているシステムで会社を探すのもいいです。

コミュニケーションが取りやすい担当者なら、見極めもしやすいかと思います。媒介契約を結ぶときは、担当者の質もチェックしてみてください。

注意点4.購入見込客が内覧(不動産会社が案内)する時は、購入見込客に良い面も悪い面も納得してもらい購入意思を固めていただくこと!

購入見込客が内覧(案内)する時の注意点
考えられるトラブル トラブルの被害者 対策
契約内容に適合しない欠陥の発覚

  • 話と違う!
  • あるはずのものがない!
  • あっては困るものがあった!
買主
良い点悪い点も全て伝える

  • 境界杭の有無
  • 雨漏りやシロアリ等の被害の有無
  • 近隣トラブルの有無
  • 心理的瑕疵の有無…など

購入見込客が内覧する時の注意点は、物件や権利関係、近隣トラブルなどの悪い点も隠さず、全て理解し納得してもらうことが大切です。

特に、悪い部分が購入見込客に伝わってないと大きなトラブルに発展します。

話が違う!こんなことがわかってたら購入申し込みしなかった…というめんどくさいトラブルに巻き込まれないためにも理解しておく必要があります。

あらかじめ不動産会社に詳細を伝えておくと、不動産会社のスタッフがうまくリードして説明してくれます。

自分が全部、相手に話さなければいけない…っていうことはありません!

注意点5.値交渉(価格交渉)をされた時は、すみやかに検討、出来るだけ早く回答すること!

値交渉(価格交渉)をされた時の注意点
考えられるトラブル トラブルの被害者 対策
他物件を購入された
自分
値引きの根拠を不動産会社を通じて確認する

  • すみやかに検討
  • すみやかに回答する
値交渉したい購入見込客の主な事例
  • 購入資金が足らんな。足りない部分をなんとかしたい…
  • 建物解体って結構かかる。解体費用分を値引きしてほしい…
  • 他の物件と比較中。ここまで値引きしてくれたら即決めたい!
  • 改装費用をかけたい。なんとか協力してもらえたら…

内覧の結果、購入見込客から「値交渉(値引き交渉)」されるケースがほとんどです。

値引き交渉された時は、不動産会社も根拠を聞いて売主であるあなたに伝えてくれます。「値引きの理由」をしっかり確認してください。

値交渉に応じれるか応じることができないのか、あるいはここまでなら値引きしてもいい…という判断を速やかに行うことが大切です。

購入見込客のほとんどは不動産売り物件を複数見て比較してます。回答はできる限り早くしましょう!

注意点6.売買契約を締結する時は、契約当日の持参物と預かる手付金の保管に注意すること!

売買契約を締結する時の注意点
考えられるトラブル トラブルの被害者 対策
  • 当日に契約ができない
  • 売主から解約する場合に支障
買主

売買契約を締結する時は、「契約当日の持参物」と「預かる手付金の保管」に注意すること!

不動産会社の担当者は、売買契約の打ち合わせ時に前もって注意事項を伝えてくれます。

不動産会社の指示に従うことが大切です。わからない点は遠慮なく確認しておきましょう!

注意点7.引渡時までに必要書類が揃っているか、引渡当日は持参すべき書類を忘れてないかしつこいほど確認すること!

引渡の注意点
考えられるトラブル トラブルの被害者 対策
    当日引渡ができない

  • 抵当権抹消ができない
  • 所有権移転ができない
  • ローンが完済できない…など
買主
引渡までのポイント
  • 引越や約束した「やるべきこと」はすべて済ませてあるか?
  • 必要書類は揃ってるか?
  • 必要書類の「発行日」は引渡時に「有効」か?
  • 不動産会社の指示どおりやれてるか?

不動産売却は「不動産の引渡」で完了です。注意点は、一にも二にも、不動産会社の指示に従うこと!この一点につきます。

引渡時に残代金を受取り、売る不動産についていた抵当権の抹消や、所有権の移転を行います。ひとつでも必要書類が欠けていると、不動産売却はその日に完了できなくなるんです。

不動産会社にとってもイチバン神経使う日なんですね…。

なので残代金受け渡し、所有権移転の「引渡」の打ち合わせは、しっかり行います。

売主自身のあなたも、ひとつひとつ確認し、わからないことは些細なことでも担当者に確認してください。

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注意点8.確定申告する時は、あらかじめ税務署等で申告できる期間、会場、必要書類を確認しておくこと!

確定申告する時の注意点
考えられるトラブル トラブルの被害者 対策
  • 当日申告できない
  • 確定申告しないと特例が受けられない
自分

不動産売却の確定申告は、例年は売却した翌年の2月16日から3月15日に行います。

しかし、2019年(令和元年)12月に、中華人民共和国・武漢市で広がったと言われている新型コロナウィルス(COVID-19)感染問題で、2020年の確定申告期日は柔軟な対応となっています。

2021年の確定申告期日はどのような対応になるか、現時点(2020年6月)ではわかりません。

必要書類を確認するとともに、税務署等でしっかり確認しておきましょう!

確定申告書類の書き方は、当日会場で教えてもらえるので特に覚えて記入して行く必要もありません。間違っていた場合、修正する方が面倒です。

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注意点9.納税する時の注意点は、期日までに納税をすませておくこと!

納税する時の注意点
考えられるトラブル トラブルの被害者 対策
  • 延滞税がかかる
  • 無申告課税がかかる
自分

納税する時の注意点は、期日までに納税しておくことにつきます!

納税すべき人が納税しないまま期日が過ぎると、「延滞税」や「無申告課税」を加算して求められることになります。無駄な出費はできる限り避けたいですね…。以下の記事も合わせて読んでみてください。

不動産売却の流れと注意したい9項目のポイント

不動産売却に関するよくある10のQ&A!

不動産売却に関するよくある10のQ&A
Q1 誰にも知られず内密に売却できますか?
Q2 内容改装(リフォーム)や大規模な改装(リノベーション)は必要ですか?
Q3 査定はどこの会社に頼んでも、ホントに無料なんですか?
Q4 査定依頼したら必ず媒介契約を締結する必要があるのですか?
Q5 不動産会社が過去に行政処分されてるかどうかわかりますか?
Q6 オンラインで「非対面の」査定相談ができますか?
Q7 一つでも準備できない書類があると「不動産売却」できなくなるんですか?
Q8 売却益(譲渡益)が3,000万円以内だと「譲渡所得税」がかからないってホントですか?
Q9 不動産売却の「お尋ね書」は返送しなくても大丈夫?
Q10 「任意売却」ってどういう場合にできる売却方法なんですか?

誰にも知られず内密に売却できますか?

できます!
あらかじめ不動産会社に「要望をしっかり」伝えておきましょう。

不動産会社には「守秘義務」があります。売主の希望があれば、不動産会社も査定や案内(内覧)とはわからないように配慮してくれます。内密に売却することが売主の希望であれば、希望に沿った販売活動をします。

あらかじめ不動産会社は、売主さんと打ち合わせしておきます。近所の方と出会った場合でも営業マンとは悟られないよう注意することはもちろん、インターホンでも一切、社名は出しません。

宅建業法上の秘密を守る義務
正当な理由がある場合でなければ、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。宅建業を営まなくなった後であっても同様です(宅建業法45条)。

内容改装(リフォーム)や大規模な改装(リノベーション)は必要ですか?

必要ありません!
清掃はしておいた方がいいです。内装改装や間取りを変更するような大規模な改装はしない方がいいです。買主にもそれぞれ好みがあるから自由に改装できる状態にしておく方が喜ばれます。

査定はどこの会社に頼んでも、「査定費用」はホントに無料なんですか?

無料です!
査定依頼するのに査定費用は一切かかりません!査定依頼しても、キャンセルしても一切、査定費用は必要ありません。

不動産売却一括査定で出会った不動産会社でも、自分でみつけた不動産会社であっても、どこの不動産会社で査定しても無料です。

あまりありえない例ですが、大阪の不動産会社が、売主の要望で東京の物件を査定する場合、交通費の請求はあるかもしれません。心配であれば査定依頼する時に、確認しておきましょう!

査定依頼したら必ず媒介契約を締結する必要があるのですか?

必要ありません!
査定してもらい希望に沿わない場合は媒介契約を締結する必要はありません。お断りし他の不動産会社を探すことも自由です。

お断りする場合は、「必ず不動産会社にその旨伝えてください」。費用は一切発生しません。不動産売却一括査定サイトなら、「イエイ」のようなお断り連絡の代行もしてくれるサイトもあります。

一般的に、不動産会社なら売却依頼を断わられても、しつこく営業をかけることはないです。

もし仮に、断っても断ってもしつこく勧誘する悪質業者なら、その会社に免許を与えてる免許行政庁(都道府県、国土交通省)に苦情を入れればOKです。一括査定サイトで知った会社ならそのサイトの運営社に相談してみてください。

不動産業者への苦情相談先
国土交通大臣免許:〒100−8918 東京都千代田区霞が関2-1-3 (代表電話) 03-5253-8111
都道府県知事免許:下記出典リンク先参照

不動産会社が過去に行政処分されてるかどうかわかりますか?

わかります!
国土交通省の公式サイトで「ネガティブ情報等検索システム」で会社名等を入れて、調べることができます。

直近の5年間に、免許取消、業務停止、行政指導などがあるかどうかチェックできます。しかし、行政処分を受けても、しばらくすると別の企業名で新たに事業を始める会社も無いとは言い切れません。

あくまで参考程度と考えておきましょう。

ネガティブ情報等検索システム
国土交通大臣、各地方整備局長、北海道開発局長及び沖縄総合事務局長が宅地建物取引業者に対して行った行政処分等を定期的にとりまとめたもので、最近5年分の行政処分等情報を公開しています。情報は概ね1ヶ月に1度更新しています。

オンラインで「非対面の」査定相談ができますか?

不動産会社によります…
査定依頼する際に、不動産会社に「非対面」の査定ができるかどうか確認してみましょう。

対面せずにネットや電話、LINEやZoomなどのアプリを活用してオンラインで相談できる会社もあります!

詳しく査定してもらう場合は、訪問査定となりますが、新型コロナウィルス感染対策も気になる場合は、遠慮せず不動産会社の担当者と相談を。

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一つでも準備できない書類があると「不動産売却」できなくなるんですか?

できなくなる書類があります…
たとえば「登記済権利証」または「登記識別情報」がない場合は、「司法書士」しか対応ができません。

不動産売却の査定の際に、不動産会社は必要書類があるかないかを確認した上で対処します。「非対面」の査定ではうっかり確認し忘れてしまう可能性もないとはいえません…。

まずは、不動産売却に必要な書類を把握したうえで、早めに不動産会社に相談しましょう!

売却益(譲渡益)が3,000万円以内だと「譲渡所得税」がかからないってホントですか?

ホントです!ただし…
居住用不動産の売却の特例を受けるには「確定申告」が必要です。

「マイホーム」で「売却益」が3,000万円以下なら「譲渡所得税」はかかりません!

譲渡所得税がかからないケースをあらかじめ確認しておきましょう。不安なことは、そのままにせず必ず不動産会社の担当者に相談しておくといいですよ!

不動産売却の「お尋ね書」は返送しなくても大丈夫?

返送しておくべきです!
不動産売却のお尋ね書」が手元に届いたら、速やかに返送しておくべきです。

無視してると、突然「税務署員の訪問」を受けることにもなります。

不動産売却にまつわる資金の流れは、実は税務署は全て把握済みなんです。不動産取得から不動産売却までの「資金の流れ」を「本人から」聞き、つじつまが合うかどうかを確認したいだけなんです。

「お尋ね書」の回答は義務じゃないですが、やましい部分がないなら回答しておいた方が無難です!

「任意売却」ってどういう場合にできる売却方法なんですか??

不動産を売却しても負債が消えない場合です…
不動産を売却してもローン残高などの負債が残ってしまう場合に使う売却方法です。

ローンの滞納が積み重なっている場合、不動産を現金化しても完済できないことがあります。このようなケースが予め予想される場合、金融機関の合意を得て売却する方法です。

査定の時、不動産会社と売却方法をじっくり相談する必要があります。

任意売却とは
売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

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不動産売却-まとめ-

  • 不動産売却の流れは引渡までと引渡後の確定申告も忘れてはならない
  • 確定申告を忘れると受けられる特例も受けられなくなる
  • 不動産売却は流れの各過程ごとに注意すべきことがある
  • 注意すべきことを怠ると買主に損害を与えてしまうこともある
  • 不動産会社とのコミュニケーションは良好に保つ
  • トラブルを防ぐためには事前の確認が重要
  • 売却不動産の良い点も悪い点もつつみ隠さず伝えることが重要
  • 不動産売却の査定は1社だけじゃなく複数社に依頼すること
  • 仲介で売却希望でも買取の金額を得ておくと不動産会社を選びやすい

不動産売却の流れは、土地、戸建、マンションともども大筋は同じです。

不動産売却の流れにあるそれぞれの過程で、注意すべきことがあります。注意点を怠ってると買主へ迷惑をかけたり、売主自身も損をしてしまう可能性があります。

不動産会社との関係を良好に保つことと、やるべきことを事前に確認し、不動産会社の指示に従って
進めて行く
とトラブルも回避できます。

良い不動産会社に巡り合うためには、不動産売却一括査定サイトを活用してみるのも有効です。

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