まずは不動産売却完了までの流れを７ステップで解説！

不動産売却の流れは、大きく分けて２つです。不動産売却の完了まで（不動産の引き渡しまで）の前半部分と、不動産売却後の納税までの後半部分。

この中からまず、前半、「不動産売却完了まで」の部分を解説しますね。

ステップ１:査定依頼する前は、不動産会社に「伝えるべきことを整理」しておく！

最初に、査定依頼する前に不動産の現状把握をしておきましょう。現状を整理しておくと、査定時、不動産会社との打ち合わせもスムーズに進みます！

「登記済権利証または登記識別情報」は不動産売却するうえで最も重要な書類です。手元にあるかないかをまず確認します。

もし、手元になければ、「登記済権利証または登記識別情報」がない場合の対策があるので心配は要りません。

この段階でのポイントは、「ある書類はなにか」を押さえておくだけでいいです。査定の時、不動産会社から指示があるので今、完璧にそろえてないと査定ができない…っていうわけではありません。

それと、売りたい不動産が自分以外のどなたかと共有名義になっている場合。共有名義の不動産売却は、名義人全員の「同意」がないと売れません。

査定依頼する前に、名義人全員の意思を統一しておきましょう。

近隣との境界がハッキリしてないなどの「物理的障害」があるかどうかも整理しておきます。

余力があれば、不動産の売却相場も調べておくといいです。不動産を購入する際、ローンを借りていた（金銭消費貸借契約）ならあとどれくらいローンが残っているかもチェック。残債は、不動産の所有権を引き渡す時に完済しなければいけません。

売却して得た売却益で完済できないなら、不動産売却全体に支障が出ます。不動産会社に相談し、「任意売却」等の対策を考えねばなりません。

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ステップ２:査定依頼を不動産会社にする時は、売却理由や要望、不動産の良い面悪い面をありのまま伝える！

不動産売却の「査定」時は、必ず不動産会社に来てもらい直に売却不動産を見てもらってください。直接見てもらう方が、より具体的な査定ができます。

最近はウィルス感染予防の為、オンラインによる非対面相談ができる会社も増えています。希望者は査定依頼する時に確認しましょう。

売却理由や要望もしっかり伝えましょう。

売却する不動産の良い面も悪い面も、包み隠さずありのまま伝える方がいいです。

仲介で売ってほしい場合でも、「仲介」「買取」の両方の金額も出してもらうべきです。不動産会社を選ぶ際の判断基準にもなります。

この不動産会社に任せていいだろうか？この担当者って大丈夫かな？を、あなたがチェックするくらいの気持ちで臨むといいです。

ステップ３:査定結果を比較し媒介契約を不動産会社と結ぶ時は、査定金額の根拠、媒介契約のポイントを把握しておく！

査定依頼後、３～４日くらいで「査定結果」が受け取れます。査定結果は、「金額」とともに査定金額算出の「根拠」もチェックしましょう！

査定金額は必ず売れる金額ではなく、現状で売れる可能性が高い金額だと覚えておくといいです。売り出す金額は、査定金額と金額算出の根拠を参考にあなた自身で決めます。

売り出す金額を決めたら、不動産会社に売却を任せる「媒介契約」を締結します。媒介契約は、専属専任、専任、一般と３種類あります。それぞれの特徴を把握し、自分に適した契約を選ぶことになります。

売却理由によっては、仲介よりも不動産買取をした方がいい場合もあります。

仲介と買取を組み合わせた「買取保証」で進めた方が良い場合もあるので、不動産会社のアドバイスにはしっかり耳を傾けるべきです。

ステップ４:購入見込客が内覧する時は、不動産の良い面悪い面をよく理解してもらえるようにする！

媒介契約を締結し、不動産会社は売却活動に入ります。

住居系の不動産を売却する方は、購入見込客が出てきたら直に部屋を見るという「内覧」に協力することになります。

物件の良い面や悪い面がわかるよう整理整頓、掃除などをしておくといいです。

ステップ５:購入見込客から値交渉があった時は、値引きの「根拠」を速やかに検討、すみやかに回答する！

購入見込客の内覧が終わると、一両日中に不動産会社から購入見込客の反応や結果が伝えられます。

購入する気持ちが高い場合、売り出し金額から値引きしてもらえないか…？というリアクションが入る場合が多いです。

値交渉は、購入するための資金計画の結果…というケースが大半。「値交渉」があれば「値引きの根拠」をチェックします！

どこまで折り合えるか、折り合えないかは自分自身で決めなければなりません。不動産会社のアドバイスに耳を傾けましょう。

検討と回答は、すみやかに！鉄は熱いうちに打て！です。

購入見込客は買いたい不動産をたくさん見て比較しています。

ステップ６:売買契約が決まったら、今後の流れと契約当日に必要な書類、必要な費用などを確認しておく！

値交渉の対応も済み、不動産売却の売主買主お互いの意思がマッチしたら、いよいよ「売買契約書」の取り交わしです。

売買契約時には、買主から売買代金の10～20％を「手付金」として「預かり」ます。不動産売買契約は、売主買主双方とも定められた期日までは解約することができるんですが、その時に預かった手付金が必要になります。

その他、売買契約時には、契約書の印紙代や仲介手数料など、不動産売却にまつわる費用が発生します。

不動産売買契約時に必要な費用や書類は、不動産会社から指示があるので、指示に従って準備すればいいです。

不動産会社で働いていた時、上司から言われたことは「売買契約締結が全て」だということ。つまり、契約当事者の疑問点は、売買契約締結までに全て解消しておくように！ということでした。

売買契約から引渡まで、引渡後など今後の流れでわからない点や不明点があれば、不動産会社に遠慮なく確認しておきましょう。

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ステップ7:残代金を受け取り引渡す時は、仲介手数料など残りの費用を支払い、権利も物件も確実に譲渡する！

売主・買主間での不動産売却の手続きは、残代金の受け渡し、権利関係の手続きを行う「引渡」で最後になります。

「引渡」は主に買主が指定した金融機関で行うことが多いです。

不動産会社や司法書士から、引渡当日に必要な書類や費用の説明があります。引渡には、非常に重要な注意点があるので、事前に不動産会社から指示を受け余裕をもって準備して行きましょう！

不動産売却は一旦、引渡を持って完了ですが、以後の「確定申告」「納税」は売主自身にとってとても大切な手続きになります！

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不動産売却「後」の流れも要チェック！

不動産売却後の流れは、「確定申告」と「納税」のみです。

売主が不動産にまつわる税務上の特例を受けたりするには、「確定申告」をしないと受けられません。

不動産会社によっては、仲介手数料を受け取った「引渡」以降も税務相談会を開催して納税までキッチリ支援してくれる会社もあります。

なかったとしても不動産会社や税務署で確認できるので、忘れずに手続きしておきましょう！

ステップ１：確定申告する時は、あらかじめ税務署や不動産会社の税務セミナー等で申告期日や必要書類などを確認しておく！

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の２月１６日から３月１５日に指定会場で行います。

災害や感染症が拡大してる時は、国税庁サイドで柔軟に対応してる場合が多いです。確定申告の注意点も合わせて見ておくといいです。

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ステップ２：納税する時は、届いた納税通知書に従って納税金額を納める！

確定申告後、譲渡所得税を納めなければならない人には「納税通知書」が税務署から届きます。

届いた納税通知書の内容に従って期日までに納めれば問題ありません！

不動産売却で注意したい９項目のポイントについて！

不動産売却の注意点は「不動産売却の９つの過程」にあります。

注意すべきことを怠ってしまうと、結果的にトラブルに見舞われた…、スムーズに売却できなかった…、思うような条件で売却できなかった…、など不動産売却の売主自身の損害に繋がる可能性があります。

不動産売却のトラブルの多くは、不動産会社の説明不足、調査不足で発生するケースが多いです。無用なトラブルに巻き込まれないよう、売主であるあなたも以下の注意点を意識して、不動産売却を進めて行きましょう！

まずは査定依頼する前の注意点から。

注意点１．査定依頼する前は、「契約不適合責任」を意識して良い点も悪い点も不動産会社に伝わるよう準備しておくこと！

査定依頼する前の注意点は、物件や権利関係、近隣トラブルなど悪い点も隠蔽せず、洗いざらいわかるようにしておくことです。

特に、悪い部分が不動産会社や買主に伝わってないと、話が違う！というやっかいなトラブルに発展することにもなります。

2020年４月1日に改正民法（債権法）が施行されました。改正された民法では、不動産売買契約における「契約不適合責任」という売主側の義務がより明確に課せられてます。

あなた（売主）

え？
ちょっとまって…！
「契約不適合責任」ってなに？売主の責任義務？？

「契約不適合責任」って言われても、不動産売買の経験がないとイメージしにくいですよね？

心配いりません！査定の時に不動産会社のスタッフがわかりやすく解説してくれます。

「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」を意識して不動産会社の指示に従いましょう。

注意点２．査定依頼する時は、複数の不動産会社に査定してもらうこと！

査定依頼は１社のみではなく、複数社に依頼することが大切です！

大手不動産会社のネームバリューを信頼するのもいいですが、売却する不動産によっては大手よりも実績が豊富な会社も多数存在します。

また、査定金額の高さのみで決めてしまうと、なかなか売れない、不動産会社から値下げを提案された…ということにもなりかねません。

不動産会社が良くても、担当者が残念なケースも少なくありません。

効率よく多くの不動産会社を吟味するなら「不動産売却一括査定サイト」を使ってみるといいです。

特に地方住まいで、東京の不動産を売る、大阪の不動産を売る、その他地方の不動産を売りたい…っていう場合もあるでしょう。遠方の空家などを売却したい場合にも役に立ちますよ。

注意点３．媒介契約を結ぶ時は、契約の種類（専属専任、専任、一般）のポイントを把握し自分に合ったものを選ぶことと担当者の質もチェック！

売り出す価格が決まったら不動産会社と「媒介契約」を結びます。おそらく不動産会社は「専属専任」「専任」のいずれかを勧めてくると思います。

３種類の媒介契約の内容をよく見極め、自分に合った「媒介契約」を締結しましょう。

不動産会社の目線で複数の不動産会社に物件紹介する「専属専任」「専任」媒介契約よりも、あなた自身の目線で複数の不動産会社に物件紹介した方がいい場合もあります。

ふつうの仲介で不動産売却するより、「任意売却」や「即金で買取」してもらったり、一定期間仲介して買主がみつからなければ買取してもらう「買取保証」の方がいい場合もあります。

不動産会社の意見も参考にしながら、より良い手法を選ぶことが大切です。

あと、売主買主ともひとつの不動産会社がお世話する場合（両直という）があります。りょうちょく（両直）の場合は、買主側に気持ちが流され、早く契約をまとめようとする質の良くない担当者も少なからずいます。

仲介手数料を、売主買主両方とも受け取れる「両直」は、不動産会社のスタッフにとっては、誘惑に駆られてしまいそうになる状態でもあります…。

売主にとっては、必要以上に安く決められてしまった…ということにもなりかねません。

仲介手数料の囲い込みが強い会社はできるだけ避けるか、評判のよくない不動産会社会社を排除しているシステムで会社を探すのもいいです。

コミュニケーションが取りやすい担当者なら、見極めもしやすいかと思います。媒介契約を結ぶときは、担当者の質もチェックしてみてください。

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注意点４．購入見込客が内覧（不動産会社が案内）する時は、購入見込客に良い面も悪い面も納得してもらい購入意思を固めていただくこと！

購入見込客が内覧する時の注意点は、物件や権利関係、近隣トラブルなどの悪い点も隠さず、全て理解し納得してもらうことが大切です。

特に、悪い部分が購入見込客に伝わってないと大きなトラブルに発展します。

話が違う！こんなことがわかってたら購入申し込みしなかった…というめんどくさいトラブルに巻き込まれないためにも理解しておく必要があります。

あらかじめ不動産会社に詳細を伝えておくと、不動産会社のスタッフがうまくリードして説明してくれます。

自分が全部、相手に話さなければいけない…っていうことはありません！

注意点５．値交渉（価格交渉）をされた時は、すみやかに検討、出来るだけ早く回答すること！

内覧の結果、購入見込客から「値交渉（値引き交渉）」されるケースがほとんどです。

値引き交渉された時は、不動産会社も根拠を聞いて売主であるあなたに伝えてくれます。「値引きの理由」をしっかり確認してください。

値交渉に応じれるか応じることができないのか、あるいはここまでなら値引きしてもいい…という判断を速やかに行うことが大切です。

購入見込客のほとんどは不動産売り物件を複数見て比較してます。回答はできる限り早くしましょう！

注意点６．売買契約を締結する時は、契約当日の持参物と預かる手付金の保管に注意すること！

売買契約を締結する時は、「契約当日の持参物」と「預かる手付金の保管」に注意すること！

不動産会社の担当者は、売買契約の打ち合わせ時に前もって注意事項を伝えてくれます。

不動産会社の指示に従うことが大切です。わからない点は遠慮なく確認しておきましょう！

注意点７．引渡時までに必要書類が揃っているか、引渡当日は持参すべき書類を忘れてないかしつこいほど確認すること！

不動産売却は「不動産の引渡」で完了です。注意点は、一にも二にも、不動産会社の指示に従うこと！この一点につきます。

引渡時に残代金を受取り、売る不動産についていた抵当権の抹消や、所有権の移転を行います。ひとつでも必要書類が欠けていると、不動産売却はその日に完了できなくなるんです。

不動産会社にとってもイチバン神経使う日なんですね…。

なので残代金受け渡し、所有権移転の「引渡」の打ち合わせは、しっかり行います。

売主自身のあなたも、ひとつひとつ確認し、わからないことは些細なことでも担当者に確認してください。

注意点８．確定申告する時は、あらかじめ税務署等で申告できる期間、会場、必要書類を確認しておくこと！

不動産売却の確定申告は、例年は売却した翌年の２月１６日から３月１５日に行います。

しかし、２０１９年（令和元年）１２月に、中華人民共和国・武漢市で広がったと言われている新型コロナウィルス（COVID-19）感染問題で、２０２０年の確定申告期日は柔軟な対応となっています。

２０２１年の確定申告期日はどのような対応になるか、現時点（２０２０年６月）ではわかりません。

必要書類を確認するとともに、税務署等でしっかり確認しておきましょう！

確定申告書類の書き方は、当日会場で教えてもらえるので特に覚えて記入して行く必要もありません。間違っていた場合、修正する方が面倒です。

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注意点９．納税する時の注意点は、期日までに納税をすませておくこと！

納税する時の注意点は、期日までに納税しておくことにつきます！

納税すべき人が納税しないまま期日が過ぎると、「延滞税」や「無申告課税」を加算して求められることになります。無駄な出費はできる限り避けたいですね…。以下の記事も合わせて読んでみてください。

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不動産売却に関するよくある１０のＱ&Ａ！

不動産売却－まとめ－

不動産売却の流れは、土地、戸建、マンションともども大筋は同じです。

不動産売却の流れにあるそれぞれの過程で、注意すべきことがあります。注意点を怠ってると買主へ迷惑をかけたり、売主自身も損をしてしまう可能性があります。

不動産会社との関係を良好に保つことと、やるべきことを事前に確認し、不動産会社の指示に従って
進めて行くとトラブルも回避できます。

良い不動産会社に巡り合うためには、不動産売却一括査定サイトを活用してみるのも有効です。