不動産売却の確定申告を書類の準備から納税まで全て解説しています

【不要なケースは?】不動産売却の確定申告を必要書類から納税まで全解説!

不動産売却の後の確定申告ってやったことないな。必ず確定申告しないとまずいのかな?
確定申告する前に書類の書き方って知っておくべき?
台風などで被災した場合の確定申告って?

「不動産売却」なんて一生の内、何回も経験する方って稀です。普段「確定申告」になじみがない方にとっては、必要な書類を集めたり記入したり…っていう作業はとてもストレス感じますよね。

実は、不動産売却の確定申告ってそんなに難しくはないんです。

  • 確定申告し納税することで「不動産売却」は全て終わり!
  • 必ずしも確定申告しなければいけないケースばかりでもない!
  • 確定申告義務がない場合でも申告しておいた方がいい場合がある!

こちらでは「不動産売却」で確定申告する際の疑問点や不安な点がどんどん解消できるよう
どこよりもわかりやすく解説しています。

不動産売却の諸費用」や「不動産売却にかかる税金」などとともに知っておくべき確定申告の基礎知識をひとつひとつ確認していきましょう!

この記事を書いた人
宅地建物取引士
梶田宗孝
不動産を売却することって一生の内に何度もありませんよね?後でしまった...と後悔したくないものです。相談できる不動産会社の探し方や決め方、所有する不動産をより良い条件で売るには...などわからないことだらけだと思います。住宅の売買仲介の実務5年、不動産広告担当1年、土地の一時活用としてのコインパーキング運営管理13年の経験を活かし、売主さま目線で不動産会社探しや売却のイロハをお伝えできればと思います。(宅地建物取引士・愛知県知事登録第026054号 梶田宗孝)

不動産売却で確定申告が不要なケースは「売却益がないこと」ただし「特例」を受けるためには申告が必要!

「売却益」がなければ「確定申告は不要」
売却益 譲渡所得税 確定申告
ない
非課税
(原則)不要
ある
課税
長期所有は20.315%
短期所有は39.63%
必要!
マイホームで
3,000万円以下の部分
非課税
(3,000万円を超えた部分は課税)
必要!

「不動産売却」で確定申告が要らないのは「売却益がない」場合です。売却益が無ければ<原則>、確定申告しなくてもいいんです。

でも、確定申告しておいた方がいいですよ。

何故かというと、「売却損」が出た場合に確定申告すると、「所得税の還付」が受けられます!確定申告しないと受けられないんです。

「売却益」がある場合はもちろん!「確定申告が必要」です。不動産を譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が長期(5年超え)か短期(5年以内)かで「譲渡所得税」の税率がかかってきます。

「マイホーム」を売った時に使える「3,000万円控除してもらえる」特例を受けたい場合も「確定申告が必要!」です。

譲渡益や譲渡損失がある場合の特例
これらの特例を受ける場合は、一定の書類を添付した確定申告書を提出する必要があります。これらの特例を受ける場合は、一定の書類を添付した確定申告書を提出する必要があります。

ココは大きなポイントです!

では、確定申告はいつしたらいいかというと譲渡した年の「翌年」になります。

【いつまでに申告?】不動産売却の確定申告は「引渡の翌年2/16~3/15に」行うこと!

不動産売却の確定申告時期は譲渡した翌年の2月16日から3月15日の間に申告する

不動産を売却したときの確定申告は、不動産を引き渡した(譲渡した)年の翌年に行います。翌年の2月16日~3月15日の間に必要書類をそろえて税務署へ出向くか、etaxで申告します。

注意しなければいけない点は、確定申告しなきゃいけないのに確定申告しなかった場合です。
とんでもない出費を強いられることになりますよ…。

不動産売却益があり譲渡所得税を納める必要があるのに「確定申告しないと2つのペナルティ」が発生する…

確定申告しないと課されるペナルティは「無申告加算税」と「延滞税」
追加される「無申告加算税」 本来課税される所得税の15~20%を課税
追加される「延滞税」 本来課税される所得税の7%×延滞日数で課税
No.2024 確定申告を忘れたとき
期限後申告をしたり、所得金額の決定を受けたりすると、申告等によって納める税金のほかに無申告加算税が課されます。(中略)納付の日までの延滞税を併せて納付する必要があります。

売却益があり譲渡所得税を納めなければいけないのに、確定申告してないと「無申告加算税」と「延滞税」がダブルで追加されます。

けっこう高額な税額が加算されます…。悪意はもちろん、悪意がなくてもうっかり申告するのを忘れていた…なんてことがないよう期日までに確定申告は済ませておきましょう!

次に、確定申告に必要な書類をそろえ納税するまでの手順を解説しますね。

【5ステップ】不動産売却の確定申告手順!申告書類の準備から納税までを全部解説!

不動産を売却した時の確定申告手順
1.売却益の有無を計算する 譲渡所得税を把握
2.必要書類を準備する ・税務署から取得する書類
・自分で集める書類
3.確定申告書類を作成する ・自分で作成する
・サポートを受けながら自分で作成する
・税理士に依頼する
4.確定申告する ・税務署で申告する
・etaxで申告する
5.納税する 納税通知書が届いてから納付する

不動産売却の確定申告は、上記5つの手順の流れに沿うだけ。思ったより難しくないです。

不動産売却は一生の内、そう何度も経験することじゃないです。難しく感じるのは、

  • 確定申告したことがない
  • 確定申告の書類をどうやって書いたらいいのかわからない

…からではないでしょうか?

慣れていなければ専門家に教えてもらいながら書いてその場で提出する方法だってあるんです。これで確定申告はおしまいです。

税金の還付を受ける際、確定申告した方はご存知かと思いますが、事前に書類の書き方を学んでおく必要ってなかったですよね?不動産売却の確定申告でも同じです。実体験でも必要なかったです。

確定申告する際に気をつけなければいけないことはこれだけ。

  • 必要な書類を準備する
  • 準備した書類を忘れずに全て持参する

これを頭に入れながら確定申告する手順をひとつひとつ見て行きましょう!

ステップ1.売却益があるかないかを計算し譲渡所得税を把握する!

計算方法
①譲渡所得(売却益)
売買金額-(譲渡諸費用+購入金額+購入諸費用)-特別控除(※)
譲渡所得税
①譲渡所得(売却益)×税率

不動産を売却した時に「利益が出たか、出なかったか」を確認しておくこと。きちっとした数値をつかまなくてもいいです。おおざっぱで構いません。

「譲渡所得(売却益)」の求め方は売買金額から売却の諸費用やその不動産を購入した時の金額、購入した時の諸費用を引き、そこから「特別控除(※)」分を差し引いた残りの金額です。

「譲渡所得(売却益)」に定められた税率をかけて「譲渡所得税」の税額がはじき出されます。

(※)特別控除とは
  • 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円
  • マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円
  • 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円

あと、売却不動産の「取得金額」がわからない場合もありますよね。

★売主さん
親から相続した家だけど親はいくらで購入したんだっけ…?

売却不動産の「取得金額」がわからない時は「売買金額の5%」を「取得費とみなして」計算します。

「購入金額」がわからない場合の「取得費」

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とすることができます。

売却不動産の「購入金額」がわからない場合は、「売買金額の5%」を「取得費とみなして」計算します。

以下、「みなし取得費」が絡んだマイホームの事例を基に「譲渡所得税」を算出しておきますね。

取得価格がわからない場合は売買金額の5%が取得費と見なされる

この場合は、「売却益」が「2,000万円」を超えてしまいました。

みなし取得金額(購入金額)はこの場合300万円ですが、実際の「購入金額」は500万円だったかもしれません。1,000万円だったかもしれません。購入金額さえわかってたら「売却益」は2,000万円を越えなかったかもしれないんです。

「購入金額(取得金額)」がわからないと国税庁が潤うようになってるんですね…。

ステップ2.確定申告に必要な書類を準備する!

確定申告に必要な書類
税務署で取得する
※申告会場で取得できる
ダウンロードもOK
収支内訳書(不動産所得用)<1~4面>と<5面>
申告書B
申告書第三表(分離課税用)
自分で準備する 売買契約書 不動産取得時のもの
不動産売却時のもの
領収書 不動産取得時のもの(登記費用、仲介料など)
不動産売却時のもの(登記費用、仲介料、測量費用など)
その他 戸籍の付票、住民票の除票、不動産の借入金残高証明書など
(氏名変更、住所移転の有無などの該当者)
税務署、不動産会社等で事前に確認しておく
通帳、認印、マイナンバーがわかるもの

不動産売却の確定申告書類は、大きく分けて「税務署で取得する書類」「自分で準備する書類」です。

難しく思いがちな「税務署で取得する書類」ですが、事前にダウンロードもできます。確定申告する税務署や税務相談会場ではスタッフの方が準備してくれてます。あえて自分で書いて持参する必要はありません。

自分も過去に経験しましたが、事前に書類の書き方を知っておく必要はなかったです。

税務署や税務相談会場で「不動産売却の確定申告がしたい」と伝えれば、必要な書類はまとめて手渡されます。指定の席につけばスタッフの方がアドバイスしてくれますよ。

それより重視したいのが「自分で準備する書類」です。必要書類を忘れると改めて準備して出直して確定申告することになるので面倒です。事前確認が大切です!

不動産売却の確定申告は、売却したことで利益が出たかどうかを税務署は知りたいのです。「売却益」に課税したいので、極論、「売却金額」と「取得した金額」の差額がわかればいいです。

利益からは経費が差し引きできます。なので「取得時にかかった経費」「売却時にかかった経費」がわかる「領収書」をそろえて持参する必要があります。

確定申告する前のポイント
  1. 事前に必要な書類を確認しておく(税務署、不動産会社など)
  2. 事前に持参するものを確認しておく(印鑑や通帳、マイナンバーカードなど)
  3. 申告する日は朝早めに会場へ行く(混雑するので)

税務署で取得できる確定申告書類はこんな感じの書類ですよ。

収支内訳書(1~4)不動産売却の確定申告書類

収支内訳書(5面)不動産売却の確定申告書類

申告書B様式(不動産売却の確定申告書類)

申告書第三表(分離課税用)不動産売却の確定申告書類

ステップ3.確定申告書の作成は「自分で行えば無料!」税理士に依頼すれば楽だが約10万円かかる…

確定申告書を作成する3つの方法
作成方法 メリット デメリット おすすめ度
(1)確定申告相談会場で作成 ・職員のサポート有
・無料
1日時間を開ける
(2)税理士に依頼 全てお任せ ・有料
(~約10万円)
(3)自分で作成 ・無料 ミスする可能性がある

不動産売却の確定申告書の作成方法で一番オススメなのが、「税務署の確定申告相談会」で作成し提出する方法です。費用は無料、書き方のサポートもその場で受けられるし初めての方にとってストレスなく申告できるはずです。

デメリットとしては平日1日時間を作らなければいけないこと。サラリーマンの方で日程調整がなかなかできないっていう方なら税理士に依頼する方がいいです。

国税庁のWEBサイトで税務署の場所や相談会の日時などが確認できます。なので、確定申告期間(2/16~3/15)が始まる前にチェックしておきましょう。

不動産売却の確定申告は税務署の相談会場で申告書を作成するのがオススメです

出典:国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/qa/05.htm

税理士に作成をお任せする方法も楽ですが、費用がかかります。税理士によっては10万円近く請求されるようなので、依頼するなら不動産売却を仲介してもらった不動産会社で紹介を受けるよう相談してみてください。安価で受けてもらえるはずです。

過去何度か不動産売却を経験している。自営業者や法人経営なので内容はよくわかっている。っていう方なら、自力で確定申告書類を作成。そのまま提出するほうがスムーズでしょうね。

ステップ4.確定申告は税務署か税務署外の相談会場がおすすめ!無料でサポートを受けながら書類作成し申告できる!

確定申告できる3つの場所のポイント
場所 メリット デメリット おすすめ度
(1)税務署
税務署外の相談会場
・職員のサポート
・無料
1日時間を開ける(平日)
(2)税理士に委託 書類を準備するだけ ・有料
(~約10万円)
(3)e-tax 自宅でできる ・専用機器購入
・操作方法を覚える

不動産売却で確定申告するなら税務署か税務署外の相談会場が断然オススメです!

確定申告書類の書き方のサポートを無料で受けながら、申告までパソコンで出来てしまいます。パソコン操作も職員がサポートしてくれます。相談は平日ですが一部の日にちには土日も相談できる場合もあります。

会場は毎年混雑するので確定申告時期が来たらできるだけ早く行き済ませておくのがコツです。3月に入るとかなり込み合います。

令和元年分の確定申告会場
令和元年分の所得税等の確定申告の相談及び申告書の受付は、令和2年2月17日(月)から3月16日(月)までです。

税理士に委託する場合は費用はかかるけど作業に費やす時間がない分、楽です。時間が限られてる方は手数料を払って税理士に全部お任せするのもいいかと思います。

確定申告を自宅でe-taxで行うことも可能ですが、e-raxソフトをインストールしたり、ICカードリーダーの購入(約3,000円)や電子証明書を取得したりする必要があります。

慣れるまではソフトの操作方法をマニュアルで覚えなければなりません。

個人事業主や法人で毎年確定申告する方以外は、あまりオススメできないですね。今よりも簡略化されるまでは相談会場で確定申告する方が無難です。

e-tax 国税電子申告・納税システム
e-Taxを利用して申告、納税及び申請・届出等を行うために必要な情報やe-Taxについてのお知らせ

ステップ5.譲渡所得税の納税は申告後納税通知書が来たら行う

不動産売却の譲渡所得税納税は確定申告後納税通知書が来てから納める

不動産売却で「譲渡所得税が課税」されたら納税は確定申告後に送られてくる「納税通知書」に基づき納付します。

確定申告後の5月以降に市区町村役場から送付されてきます。一括で納付する方法と、4回に分けて納める方法があり選択できます。

あと、台風や地震など自然災害の被害に遭った場合、確定申告はどうすればいいか。気になりますよね。税務署では自然災害による対策を講じることがあります。

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「台風や地震災害により被害を受けた場合」の不動産売却の確定申告は特別措置が受けられる?

自然災害に遭った時の確定申告はまず税務署に相談する

災害により被害を受けたとき
災害により被害を受けた場合には、以下のような申告・納税等に係る手続等がありますので、状況が落ち着きましたらまずは最寄りの税務署へご相談ください。

令和元年(2019年)の台風19号等で被害を受けた方には申告等の期限延長などの特別措置が設けられています。

台風や地震などの被災者は、不動産売却の確定申告が出来ない場合があります。必ず特別な措置が設けられるとは限りませんが、災害による被害がある方は最寄りの税務署へまず相談してみてください。

最後に、不動産売却の確定申告とは別に、税務署が絡んでくる「お尋ね書」があるので覚えておきましょう。不動産売却したら必ず届くわけじゃないけど、ほぼ来ると思っておいた方がいいです。

【無視できない?】忘れたころに税務署から届く「不動産売却のお尋ね書」は正しく回答して返送すべき!

税務署から届く「不動産売却のお尋ね書」
回答義務 義務はないが「回答しておくべき!」
税務署の目的 ・不動産売却の資金の流れを確認したい
・売却益があるかないか確認したい
送付される時期 ・不動産引渡後いつ届くかわからない
・全ての売主に届くわけでもない
お尋ねの内容 ・不動産取得時の出資元
・売却益に関すること
など
書き方などの相談先 税理士

不動産売却が滞りなく終わると一安心ですよね。しばらくすると忘れたころに税務署から「見慣れない封書」が届きます…。

不動産売却した売主に届くのが「お尋ね書」です。売主全員に届くわけじゃないけど、不動産を売却したら「確定申告とは別に」税務署からお尋ねが来ると思っておいた方がいいです。自分も不動産を売った時経験しました。

不動産取得から不動産売却までの資金の流れを本人から聞きたいという目的です。つじつまが合うかどうか、譲渡益の有無、譲渡所得税について正しく把握しているかを知りたいようですね。

「お尋ね書」への回答は義務付けられてませんが、正しく回答しておいた方が無難です。

回答しないと、突然「税務署員の訪問」を受けることにもなります。

税務署は詳しく知らないよね?と考えるのは間違い。資金の流れは全部把握されてます…。

税金を誤魔化そうとする意思が無ければそれほど難しい内容ではありません。もし回答の仕方等でわかりにくければ最寄りの「税理士」に相談して記入することも問題ないです。

「不動産売却」の「お尋ね書」が届いたら、回答して速やかに返送しておきましょう!

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不動産売却の確定申告~まとめ~

  • 不動産売却で確定申告が不要なケースは「売却益がない」こと
  • 「売却損」による「所得税の還付」を受けるためには確定申告が必要
  • 不動産売却で「特例を受けるためには」確定申告が必要
  • 不動産売却の確定申告は「引渡の翌年2/16~3/15に」行うこと
  • 売却益があるのに確定申告しないと「無申告加算税」と「延滞税」で追徴課税
  • 確定申告書の作成は申告相談会の会場がおすすめ
  • 相談会の会場では無料で書き方のサポートが受けられ申告までできる
  • 確定申告の必要書類は「税務署で取得」「自分で準備」するものに大別できる
  • 時間がない場合は税理士に有料で全部任せることができる
  • e-taxで確定申告も出来るが個人の売主にはメリットが少ない
  • 災害に遭い確定申告に支障がある場合は税務署にまず相談する
  • 税務署から届く「お尋ね書」は正しく書いて返送したほうがいい

「不動産売却」では「売却益」がなければ確定申告は不要です。ただし「売却損」が出た時の「所得税の還付」を受ける場合は確定申告が必要です。不動産売却の特例を使いたい場合も確定申告が必要です。売却した翌年の2/16~3/15に申告を済ませておきましょう。

確定申告の書類は申告相談会の会場で書くのがオススメです。無料でサポートを受けながら作成し申告まででできます。確定申告が必要なのに申告しなかったり遅れると「無申告課税」「延滞税」が追徴課税されます。

震災被害に遭い確定申告がしにくい場合は早めに税務署に相談する。救済措置を講じている場合があります。

確定申告とは別に「お尋ね書」が税務署から届いたら、正しく記入して返送しておいた方が無難。

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